新盤銷售方式 眼都花！

政府於6月底公布一系列新房策，希望改善市場擠牙膏式賣樓現象，加快新盤供應。新房策公布至今近4個月，新盤市場出現不少有趣的售樓方式，置業人士需要花更多時間去消化。 新房策實施後，最具創意的售樓方式是，在同一份銷售安排內，同時進行公開發售及招標，是2013年一手例實施以來首次出現的方式。例如元朗一個大型新盤9月下旬進行首輪發售，首份銷售安排推出150個單位，佔整個項目的21%，符合新房策每次推售20%的要求。不過，實際一般公開發售只有50伙（佔項目7%），餘下100伙招標，但至11月底前每日截標形式發售。 招標兼發售 選擇更靈活 這種全新的銷售方式出現時的確引起不少市場回響，有人甚至以另類「擠牙膏」方式銷售來形容。不過，若從另一角度看，準買家的選擇權沒有減少，反而是更加靈活。雖然公開發售只有50伙，但另外100伙是隨時招標隨時截標，即是說買家睇中單位即時可以入標購買，不用入票等抽籤決定揀次序。 事實上，這種全新銷售式很快有不同樓盤仿效，例如油塘一個大型新盤，10月中推售時，同一份銷售安排內，發展商盡推首張價單的130伙（全盤20%），已滿足預售新招要求，但發展商在同一份銷售安排內，增加32個單位以招標形式發售，令同一日可供選擇的單位增至162伙，佔全盤的25%，買家的選擇機會有增無減。 其次，新房策的其中一項措施，是規管預售樓花每輪推售的單位數量（以銷售安排計），不能少於項目單位總數的20%。為了滿足這個新例規定，有發展商強行把發售中的「舊單位」列入新一份銷售安排，將舊貨當新貨賣。例如將軍澳日出康城一個大型新盤，10月初宣布停售發售中的249個單位，將該批原本發售中的單位加入新一批242伙全新單位，形成新一輪銷售有491伙可供選擇。對於準買家而言，在龐大可供銷售的單位中，肯定要花很多時間才能分辨出那些才是新貨。而不慎購入餘貨單位的買家，或者會後悔何解不趕在停售前入市，而要入票抽籤與其他人競爭。 大項目分期 減去貨壓力 其實，政府每次推出新房策，發展商都會以最短的時間去適應，然後以不同的方式應變。例如北角一個大型新盤，7月中公布一張新價單，價單列出36個單位的售價資料及付款方案。不過，發展商強調其中有16個單位，短期內不會出售的，因為該批單位將會改作收租用途，公布該批單位的售價資料純粹為符合政府的一手銷售條例。這種銷售方式的確十分有趣，準買家肯定要很小心觀察才能體會到收租單位原來也可公布售價資料。 除了在銷售安排內靈活調動單位數量應對新例外，有發展商刻意將大型項目分成數期申請售樓紙，例如屯門掃管笏一個項目，共提供1,982伙，發展商分拆成2期發售，第1期754伙，第2期1,228伙，這種做法的好處是減低去貨壓力及增加銷售彈性。 資料顯示，第四季市場仍有逾40個項目，涉及約1.5萬個單位可供發售，可想而知搶客戰十分劇烈，相信市場會有更多全新售樓方式誕生。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論