2018-08-21
經濟日報
任何一項房屋政策的改動，均有機會引發市場變動，即時的、累積的，像多項辣招稅讓市場短炒消失、內地買家由高峰回落等，今6月特首推出的新房策，部分演變似乎正在醞釀中……
像新居屋定價與市價脫鈎，改以租用私人樓家庭的負擔能力計算，6月評估時大約是市價五二折，已經使部分公屋及居屋第二市場「熄火」，成交大減，後續會不會出現急於放售的綠表居屋及公屋大幅度減價放售，值得留意。
購買力觀望 屋苑成交回落？
新居屋延至今年第四季推出，加上同期的綠置居和港人首置上車盤，唐榮估計今年10月特首施政報告將有機會以「曬冷式」羅列，以爭取市民認同支持，如果一眾資助出售房屋有較長期的推出計劃，能否讓急於上車置業的市民願意等待，可以說是房策成敗的其中一個關鍵。
而自新房策後，主要屋苑、無論是十大、二十大等成交數量見回落，是加息預期影響？是新房策使購買力變得觀望？是外圍經濟波動的影響？可能均需時觀察。
新房策後還有一些可能的轉變，今日要聞版報道，發展商有放慢施工速度迹象，6月份私樓動工量回落，6月份錄得386伙，按月跌84%，為3個月新低，以今年上半年累計動工量有7,813伙，按年同期減38%，屬近4年以來同期新低。
利嘉閣地產研究部一份報告亦提到一個可能的問題：政府實施一手空置稅後，對全年的落成量或增添變數。
發展商放慢施工 避空置稅？
報告指出，根據屋宇署最新發表的資料月報顯示，六月份全港共有4個私人住宅項目，合共1,056個單位落成，雖較五月份的2,717伙大減61%，但已連續3個月站於千伙之上；至於今年上半年則有6,236伙私宅落成，較去年同期的8,789伙減少29%，近三年最少。
今年上半年落成量僅佔差估署全年預測的18,130伙約34.4%，而預計下半年有較多大型項目可望落成，其中包括南昌站匯璽（1,050伙）、荃灣海之戀（970伙）、啟德嘉匯（900伙）、天寰（822伙）、筲箕灣形薈（650伙）、北角柏蔚山（611伙）、筲箕灣香島（470伙）等，再加上其他中小型項目，相信全年落成量最終有機會達1.8萬伙。
附圖顯示，18,130伙如果符合預預測全部在今年落成，應該是自2004年後首次衝抵1.8萬伙，是十四年來第一次，問題是計劃、預測往往趕不上變化，今年6月底出現了新房策，新盤取得入伙紙是啟動計算一手空置稅的關鍵，會不會使發展商另有盤算？
舉例，若新盤已絕大部分售罄，當然如期落成入伙，如果有一定數量的貨尾樓花，調整施工步伐（雨水期已經是最常出現的落成延誤因素），依照進度，申請入伙紙不得不順延，以換取較長的銷售時間和空間，下半年的入伙數字或可反映有關的盤算。
撰文 : 唐榮