2018-07-14
明報
【明報社評】政府為了配合居屋定價新機制，提出收緊新居屋轉售限制，賣家首兩年只可以原價出售單位，賣給白表居屋第二市場（俗稱「白居二」）的買家。近年居屋買賣屢創「癲」價，政府提出居屋定價與市價脫鈎，旨在還原「資助房屋是用來住、不是用來炒」的本意，不過新的轉售限制安排只屬權宜之計，措施未夠嚴厲，雷聲大雨點小，難以遏抑炒風。政府應拿出決心，修訂《房屋條例》，將居屋轉售年期門檻提高，長遠更應考慮將居屋與私人市場完全切割，居屋只准售予綠表白表買家，將用家和炒家市場分開。
新措施僅屬權宜之計
轉售年期限制應延長
上月政府公布調整資助房屋定價機制，居屋定價以市民負擔能力為依歸，不再以市值七折計價。過去居屋定價跟隨私人市場波動，本來是政府建立置業階梯、促進單位流轉的方法，然而近年本港樓市熾熱，私樓價格愈飈愈高，連帶居屋價格也水漲船高，即使七折計價，呎價也要1萬元，脫離市民負擔能力，至於二手居屋的「綠表價」和「自由價」，漲幅就更為驚人，背離資助房屋協助市民置業安居的精神。
根據新安排，新一期居屋售價大約相等於市價五二折，對於有意入表申請的市民，當然是喜訊，然而隨着新居屋定價與市價脫鈎，轉售限制亦應該更為嚴格，盡量與私人市場區隔。近日運房局長表示，政府傾向「較嚴謹」處理居屋轉售限制，希望市民購置資助房屋，目的是滿足居住需要，並非視之為投資工具。可是現在當局提出的收緊居屋轉售限制，予人感覺卻是力度不足，雷聲大雨點小。
政府推出居屋之初，曾規定居屋單位首10年不得在自由市場轉售。及至1999年，政府修訂《房屋條例》附表，將限制縮短為5年，同時准許業主在購入居屋第3至第5年間，於居屋第二市場轉售，以「綠表價」賣給綠表白表申請人，另外業主首2年也可以選擇將單位售回房委會，不過2007年起，房委員會不再接納回購申請，業主只要繳付補價，就可以在公開市場賣樓。今次收緊轉售安排，主要就是改變此情况，規定新居屋賣家首2年只可以原價出售單位，賣給「白居二」買家。
新建議意味業主首5年無法補地價賣樓，對於壓抑炒賣風氣，當然有好處，然而是否說得上從嚴處理，卻有商榷餘地。不少人原本期望政府狠下決心，提高轉售年期限制，由5年改為10年或以上；有人甚至主張完全禁止新居屋流入自由市場，只可賣給白表綠表申請人，令居屋失去投資炒賣價值，純粹滿足用家。永遠禁止新居屋流入自由市場影響深遠，爭議較大，需要從長計議，市民可以理解，然而政府的新建議，莫說將新居屋與私樓市場徹底切割，連提高轉售年期門檻也欠奉，難免令人質疑當局決心。
改革居屋轉售制度
分開用家炒家市場
誠然，延長轉售年期限制並非一蹴而就，需要修改《房屋條例》附表，交由立法會通過。鑑於今期居屋將於10月推出，現在確實不夠時間修例，政府只能以現有法例為基礎，略作修補，政府未來還應尋求修改法例，考慮引入更嚴厲轉讓限制，例如大幅延長不得在自由市場轉讓的年期，提高轉讓門檻。另外，新居屋首2年只准賣予「白居二」買家，似乎不夠公道，政府應同時准許售予綠表人士。
全港30多萬個居屋單位，約七成半未補地價，反映目前市民購買居屋，仍是傾向自住為主，多於追求升值轉售圖利，隨着新居屋定價折扣率提高，業主日後補地價金額將會更大，然而由於本港房屋供應短缺，私樓價格不易回落，只要樓市持續熾熱，總有一些人會視居屋為投資工具，覬覦增值回報，期望日後在白居二市場又或自由市場撈一把。現在政府降低居屋定價，如果不同時加強轉讓限制，最終只會導致更多人抱着投機心態爭購居屋，助長炒風。
目前居屋轉售年期限制只得5年，時間明顯太短，應該延長至10年或以上。政府若要還原居屋「協助市民置業安居」的本意，必須釜底抽薪，徹底分開用家和炒家，單靠改變定價機制並不足夠，還須從轉售限制改革着手。政府應該認真考慮，限制居屋只能在居屋第二市場流轉，只可售予綠表白表人士，不得流入私人市場。