2018-11-03
經濟日報
細價樓樓價跌勢持續，不過翻查最新的成交個案，以及對上一次調整幅度，估計只要最新造價重返去年尾水平，單位即可獲承接，預料成為是次細價樓樓價支持位。
一城嘉湖樓價 重現4字頭
沙田第一城、天水圍嘉湖山莊成交價，最近重見「4」字頭，究竟是次樓價支持位何在？
翻查對上一次，即2015年尾時樓市調整，當時中小型單位指數，由2015年9月份高位146.7點，跌至2016年4月份126.92點，其間30周累跌約13%。
以對上一次調整幅度預期，今年7月份最高點189.44點計，樓價下跌13%，即跌至約164點，屬於2017年12月份水平。
以一個較客觀個案作參考，如以沙田第一城一個實用面積304平方呎的2房單位計，7月份高位約618萬元，至於去年12月，同樓面積單位造價約485萬元。
事實上，今年9月份樓價回落後，沙田第一城2房單位樓價，最平紀錄為480萬元，亦與上述預測脗合。
樓價回落 交投也難急增
不過，即使樓價回落至去年尾水平，有能力入市的買家，亦未必會一下子增加。
參考今年第二季居於私人住宅的家庭，月入中位數為38,500元。以9成按揭計算，供款年期30年，以及息口2.375厘計，亦只可以勉強負擔樓價400萬元的物業。
因此，即使樓價回落，二手市場成交亦不會一下子增加，加上購買力轉投資助房屋，預料未來細價樓樓價走勢會相對平穩。