2018-11-02
經濟日報
近月樓市明顯吹起淡風，成交量持續減少，二手交投幾近冰封，買家觀望心態濃厚，令樓市正式踏入整固期，按政府最新數字來看，差餉物業估價署剛公布最新9月份整體私人住宅樓價指數進一步回落至388.8點，較對上1個月數字顯著回落1.44%，整體樓價已連續2個月下跌，樓市是否已經跟隨股市，一起由牛市轉入熊市。
整體樓價 大單位領跌
今次跌市有何特質，或者我們可以從差估署數字來分析，首先今次跌市主要由大單位引發下跌，按8月份以面積計算各類單位樓價指數，當中以面積達1,076平方呎（100平方米）以上的D及E顃單位跌幅最顯著，在8月份已率先按月下跌0.39%，而同期面積為1,076平方呎以下的中小型單位，8月份指數基本上仍能保持平穩，其中面積為430平方呎（40平方米）以下A型單位，更可逆市保持升幅。
但據最新9月份分類樓價指數顯示，跌幅已擴展至全數A至E類型的中小型以至大型豪宅單位，兩者跌幅更維持相若水平，其中面積1,076平方呎以下的A、B、C類單位，最新按月跌幅達1.43%，其餘D、E類型的豪宅單位，按月跌幅約達1.3%。
業主續持單位 長線收租
與此同時，大家亦需留意雖然整體樓價指數已經連跌2個月，不過同時間最新9月份整體租金指數仍維持升幅，換言之過去兩個月樓價及租金走勢持續出現迥異，樓價續跌但租金仍維持升幅，最新租金指數報197.8，按月再升0.6%，當然基於過去樓價升幅持續高於租金升幅，按最新指數計算，最新樓價按年仍錄得14%升幅，其間租金升幅只有6.3%。
因應整體租金指數持續上升，反映租金市場供求仍然緊張，換言之即使樓價回落，但因應租貸市場依然緊張，業主仍會繼續持有單位作長線收租，相信在租金上升的情況下，業主不需要大幅減價求售，加上自金管局過去數年間接連收緊按揭成數，令整體業主借貸比率仍處於低位，拖欠比率亦持續低企，整體按揭市場仍處於相當健康水平，相信短期內樓價仍只會處於窄幅整固。
總括而言，在投資領域中，牛市代表市場走勢持續向上、相反熊市代表市場走勢持續向下的意思，在經濟起跌循環過程中，牛市和熊市會交替出現，而且在很多時候，幾時由牛轉熊，由熊轉牛，一時間亦難分清楚，以樓市而言，買家仍需按自己置業需要以至財政負擔能力作考慮。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名 : 大行觀點