2018-08-20
經濟日報
核心區商廈租金未見回落，機構吃不消要遷出，與中環僅十分鐘車程的黃竹坑，很大機會成為搬遷目標最熱門之地區。
今年黃竹坑是一個頗活躍工商物業買賣及租務區域。先看投資氣氛，最近有投資者開售黃竹坑工廈重建項目，提供300個單位，約500餘萬元入場，首批8層合共約120伙於今星期發售，據悉幾近全數獲預留，反映投資者對該區前景看好。
中環租金急升 蔓延周邊地區
至於商廈租務方面，本年最大手的租務，亦出現於黃竹坑區，早前消息指，四大會計師行之一的畢馬威，洽租太古旗下South Island Place多層，合共15萬平方呎樓面，據消息人士指，雙方已達成協議，日後正式搬遷。
無論買賣及租務，黃竹坑工商物業均獲注視，相信在港島核心區租售價急升情況下，投資者尋求低水物業，故有興趣入市，但講到最迫切，應是捱不住寫字樓貴租的機構，不得不想方法離開中環及邊線地區。
中環租金之高已不是新鮮事物，但值得留意的，是邊線地區租金同樣急升，令租客搬遷的目標，不再是「近近地」，而是搬至有一定距離的地區。據萊坊每月商廈租金統計，中環超甲廈呎租達196.7元，而整體中環呎租為159.8元，均創歷史新高，而按年升幅為6.7%，但原來周邊地區升幅更大。以中環為核心，周邊的商業區如灣仔、上環及銅鑼灣，租金升幅比中環更高，如上環呎租為85.2元，按年升14.5%，而銅鑼灣區升幅亦達9.1%，可想而知，中環核心地段租金升幅，已蔓延至鄰近地區。
中環租金高企，原租用中環的國際機構，開始捱不住貴租，要遷出以節省成本，而中環商廈空置率僅約1%甚至更低，即使個別資金充裕的租客，想擴充也沒有樓面可租，惟有向其他地區進發。當一間機構考慮搬遷，最關鍵當然是租金便宜，節省幅度明顯，才可抵銷搬遷成本（包括裝修等），第二必須交通便利，員工上班方便。港島區方面，黃竹坑正合乎兩大條件。
黃竹坑租平 地段集中利商圈
租金節省幅度是搬遷關鍵，東九龍甲廈租金較便宜，但一般而言，港島區租客即使搬遷亦希望留在港島區，而上環、銅鑼灣及灣仔，租金升至每呎70至80元，搬遷節省幅度有限，惟黃竹坑是新發展地區，尚未完全成形，全新甲廈租金較低，目前呎租僅約30元，甚至更便宜，如果由港島傳統商業區搬至黃竹坑，可節省一半以上租金，便合乎經濟效益。以畢馬威為例，搬至黃竹坑呎租約30元商廈，比起原租用銅鑼灣甲廈每呎75元，可節省約6成租金。第二，黃竹坑過去為傳統工業區，商業氣氛淡，最大問題是交通不便，經常塞車令人失預算。有資深商廈租務代理講，以前與客戶傾談搬遷，租客普遍不會考慮黃竹坑，甚至不願到該區睇樓。但目前已有重大變化，黃竹坑有多幢標準甲廈落成，商業氣氛提升，而最重要是南港島線通車後，由金鐘站至黃竹坑站，車程不需10分鐘，大大縮短黃竹坑與核心區距離。
上年黃竹坑錄得4宗逾10億元全幢工廈買賣，如無意外新買家會補地價重建成甲廈，再加上政府新供應，可以預計未來該區更多甲廈落成。據財團分析，從地理上黃竹坑商業地段，不離黃竹坑道及香葉道，勝在夠集中，有利商圈形成，再加上租金便宜、交通方便，相信會成為商廈市場焦點。
撰文 : 唐榮