新盤有壓力

銀行加息、股市下跌及中美貿易戰等多個因素夾擊下，最近買家的入市信心急挫，多個新盤的銷情都未如理想，一手樓是否已呈現減價的壓力？ 唐榮認為，最近有兩個樓盤的銷情，頗值得市場關注。第一是西鐵項目朗城滙，月中時推出首批單位折實呎價1.34萬至1.76萬元，其實未算偏離市場價水平，貼近新盤以及樓齡較新的二手盤，其後連番加推，首輪開賣504伙，即日沽出約203伙，屬一手例後首輪銷情最淡的鐵路項目。 買家信心挫 鐵路細價盤銷情淡 過往鐵路項目，都是銷情的保證，不少票王的新盤都是鐵路項目，例如華懋同系的西鐵荃灣全•城滙，去年8月開賣，首輪推出累積收到2.25萬票，為全港歷來第3高票數的新盤，賣樓當日的呈現萬人空巷排隊買樓的場面，首輪521伙即日沽清。 就算今年推售的其他鐵路項目依然熱賣，日出康城MALIBU 3月份首輪賣500伙，同樣即日沽清；日出康城LP6在9月首日賣487伙，即日順利沽出97%。 但在短短一個多月，樓市氣氛已急速逆轉，就連過往熱賣的鐵路盤，都已非銷售保證。 第二，屯門細價盤弦海，以總價的入場費低作招徠，開放式單位折實價由不足300萬元起，折實呎價則介乎12,727至18,957元，創屯門新盤開價新高。項目連加推單位首輪開售175個單位，即日僅沽出63伙，佔整體約36%。在市旺時，就算這類納米新盤開得貴，依然不乏捧場客，甚受投資者的歡迎，皆因銀碼細，易入場，放租收租亦容易，但項目當日賣樓，卻未見投資者、大手客入市的蹤影。 那會否是兩個樓盤付款辦法未能吸引買家？但朗城匯發展商華懋，其實都有提供7成的「包按」，那就反映其實高成數按揭在現時市況下對銷情幫助有限，而是買家入市信心太低，無論是針對用家市場的樓盤，還是主打投資客新盤，市場都不太受落。 根據本報早前報道，11月大約有6個新盤推出，涉及約2,500伙。 發展商騎虎難下 料低市價推盤 唐榮認為，現時發展商有點騎虎難下。首先，市場需求減低，在現時成交氣氛偏淡的情況下貿然推盤，很難開出紅盤，如果第一輪銷售未如理想，樓盤失去「動力」，發展商就很難再加推單位。 第二，在以往市旺時，發展商可以選擇扣貨不賣，待樓市升氣氛轉佳再推盤。但現時在空置稅的夾擊下，若積存太多貨尾，反會大幅增加持貨成本。 所以，現時的壓力就落在發展商身上。據本報早前報道，近日其實已有發展商調高新盤的代理佣金，元朗全新盤尚悅•嶺，首批單位的代理佣金據聞已達4%，以全新兼細價項目來說屬罕見，其實此舉已是變相減價增加優惠的一種方式。所以唐榮相信，新盤未來數個月很難再以高溢價推出，低市價推盤可能會是新常態。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論