2018-08-20
明報
【明報專訊】本港樓價居高不下，但今年地產股未見受惠，早前匯豐報告指地產股今年跑輸大市，年初直至7月累跌8.5%。有證券業人士認為，隨着美國聯儲局持續加息和港元趨弱，本港加息只是時間問題，將對樓市有負面影響，對地產發展股持中性保守態度。另有專家亦認為要避開上述股份，指樓市受中美貿易戰和強美元影響，前景不如寫字樓明朗，而收租股經歷一輪跌幅後估值變得便宜，可現價吸納。
明報記者 王俊騏
觀乎已公布業績的本港發展商，大部分收租收入仍理想，但賣樓收入欠佳，或與落成量低有關，差餉物業估價署早前公布上半年私樓落成量僅6220伙，按年減少近三成。如恒隆地產（0101）上半年物業銷售收入減少59%，但租賃物業總收入增加7%；而會德豐（0020）中期賣樓收入同樣大跌76%，投資物業收入則升11%。步入「後超人時代」的長實地產（1113）物業收益同樣大跌75.5%，租務收益則持平。
地產股息率勝買樓收租
收租股業績理想，進一步反映寫字樓租務和零售市道理想，如會德豐去年底分拆的九倉置業（1997）中期投資物業收入增長8%，太古地產（1972）同期租金收入總額亦上升了8%。緊接本周公布成績表的主要發展商，還有嘉里建設（0683）和恒地（0012）。
大市氣氛欠佳，面對人民幣持續貶值和股王騰訊（0700）業績遜預期，恒指上周更蒸發了1153點。以近一個月股價變化推斷上述股份的抗跌力，只有嘉里和太古地產仍錄得升幅，以前者最高升3.57%，而長實、九倉置業和會德豐跌幅最大，介乎5%至7%，甚至遜於恒指同期跌3.58%。
市况動盪下資金尋找避難所，除公用股和銀行股外，息口吸引的香港地產股也是熱門選擇；而且本港租金回報一直偏低，經常有人提到買地產股收息更勝買樓收租。據差估署數據顯示 ，即使以430方呎以下細單位租金回報率偏高，但也只是有2.7厘。惟大部分本港地產股的股息率都有3厘以上，嘉里和恒隆更有約4厘。此外，匯豐環球研究早前發報告指本港地產股估值已回調接近歷史低位水平，較資產淨值折讓51%，而的確以上股票市盈率都是處於約5至6倍水平，是唯獨九倉置業偏高達到9倍。
龐寶林：九置料受惠高鐵通車
東驥基金管理董事總經理龐寶林認為，早前市場避險流入的房託股，已累積一定升幅，反而收租股經歷一輪跌幅後估值變得便宜，可現價吸納；並相信資金會流入整體地產板塊避險，正因部分估值低和高息，目前亦不見樓市有大跌風險。當中，他稱擁有海港城及時代廣場的九倉置業，可受惠於廣深港高鐵香港段即將通車，最新一季業績佳亦曾帶動股價上升，只是受憂慮市况差和貿易戰影響消費拖累回落，但相信如中國經濟回穩，公司前景仍然樂觀。
港府6月底推出「樓市六招」壓抑樓市，包括向一手樓徵收空置稅，發展商隨即變招加緊推盤，如新地曾在短短個半月共推售1143伙。龐寶林相信措施對發展商影響不大，皆因市况佳，賣樓利潤仍高，而且可轉租或分段賣盤，有兩手準備應對。不過，他指寫字樓前景相對穩定，隨着中國金融國際化，相關機構來港會帶來需求，支持租金繼續上揚，反而中美貿易摩擦和美元強勢等會影響住宅市場，即使現時仍屬「好景」，但論前景不及寫字樓明朗，建議避開地產發展股。
民眾證券董事總經理郭思治亦對發展商持中性保守態度，料大市中期走勢繼續尋底，有波幅無升幅，而且隨着美國持續加息，港元頻頻觸及7.85弱方兌換水平，港銀遲早需要跟隨美國加息，「加半厘都冇走雞」，勢對樓市帶來負面影響，特別是打擊買家供款能力，並料未來發展商定價亦不敢太進取。
郭思治：港勢跟加息 削買家供款能力
郭續稱，發展商同樣受政府「樓市六招」一定負面影響，目前樓市走勢已稍為放緩，樓價與市民負擔能力脫節，下跌只需一個導火線；相反，收租股前景較正面，始終商場等物業的租金收入穩定，又不易受加息影響，缺點是走勢平穩欠爆炸力。