2018-11-01
經濟日報
差餉物業估會署私樓樓價指數報388.8點，按月跌1.4%，屬於為2016年2月之後，31個月或兩年半以來錄得的最大單月跌幅，指數連跌2個月，累跌1.6%。業界普遍預期，樓價調整未完。
還記得唐榮日前文章提到的，2015年股市調整，結果幾乎蒸發全年樓價升幅。文中指出，2014年12月樓價指數是278.3點，其後曾升至2015年9月高位306.1點，至12月又回落至285點，換言之2015年升幅由10%收窄至2%。樓價往後再跌至2016年3月的271.4點，高低位約下跌11%。
關注周六日 成交宗數變化
如果翻看表1，土地註冊處同期的二手住宅成交紀錄，上述跌市期間的二手住宅成交宗數，出現成交宗數大幅回落的情況，收縮程度可以達五成。
今年的變化類似？
住宅樓價指數的歷史高點是今年7月的394.8點，8月報394.5點微跌0.1%、9月跌幅擴大至1.4%。指數是參考二手住宅成交計算，附表2是今年二手住宅成交宗數同期出現變化，8月較7月的成交宗數大減23%，9月較8月的二手住宅登記成交量進一步大減33%，暫時可見是蒸發五成以上。
所以，唐榮一直建議多留意每星期周末周日主要屋苑的最新住宅成交宗數變化，數據雖然由各代理收集，各有不同，但連看一段時間可大概掌握趨勢，像過去數星期出現超低宗數、零成交等等狀況，較後時間將在土地註冊處數字上反映，從2015至2016年樓價及成交宗數變化可以看到，樓價跌定甚至回升，都要有一定成交宗數支持，附表1顯示，二手成交宗數在2016年4月回升，樓價亦同步。
市場持續觀望 須留意乾跌
所以，如果未來一段間二手住宅成交量持續低迷，樓價跌勢很大機會未完。還有一點要留意的是，樓價指數以中型單位跌幅最大，按月挫跌1.9%，而細單位亦跌1.4%，近期不少細單位減價肯定未在樓價指數反映，下月或較後時間，或會出現細單位指數領跌的狀況。
還有一些值得留意的是，由於成交量偏少，樓價或會出現「乾跌」的情況，猶如之前「乾升」，部分特高價成交可以帶動屋苑價格上升，現時部分相對低價成交同樣可以帶動屋苑平均價格下調，所以，短期樓價更顯波動。有減叫價、有低於市價、有蝕讓、但同期或會有新高的個別成交例子。
現階段樓市敏感期，11月股市是否延續跌浪、本月居屋亦會抽籤，排序較後的購買力會否釋出、美國中期選舉、中美貿戰、加息的預期變化、新盤部署等等，似乎好多好多讓市場「觀望」的因素，二手成交繼續疏落，樓價繼續緩慢下跌。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論