港滙疲弱，銀行體系結餘降至900億元，1個月拆息昨亦回升至1.38厘水平，市場普遍預期香港9月跟隨美國加息機會提高，若香港下半年加息0.25厘，對供樓負擔、上會難度及收租回報3方面均帶來壓力。
疊加效應 新買家兩月加0.45厘
參考對上一次加息周期前，香港銀行結餘減至約100億元才宣布加息，有中小型銀行主管透露，部分中小行已面對資金成本壓力，環境具加息條件，惟仍視乎兩龍頭行取態，加P（最優惠利率）除對按息供樓有影響，亦涉及其他存款和貸款業務。
多間銀行上周才上調封頂息率，若下月加P，將對新買家帶來疊加效應，即兩個月內加息約0.45厘，且影響範圍將擴展至全線供樓業主，供樓負擔一同加重。以平均按揭額400萬元、還款期30年計算，當P加0.25厘，新買家實際按息累加至2.6厘，月供升至16,014元，較上調封頂息前多出927元。
入息要求亦同步提高，要通過壓測，小家庭月入須增至4.18萬元，即兩個月要多5%，單靠加薪（平均加3%至5%）難以紓緩，相信有機會減低部分實力一般人士的置業意慾。而供樓業主的月供支出亦增加511元。
至於具實力的業主及投資者，加重供樓負擔的影響屬其次，反而更影響其心理素質，入市取態會變得更審慎。事實上，近期亦見不少投資者加快放售物業「減磅」。
另外，差估署資料顯示，6月私樓租金回報率收窄到1.9厘至2.6厘不等，超豪宅租金回報僅1.9厘更創歷史新低。如香港下月啟動加息周期，息率勢向上，屆時供平過租形勢將逆轉，進一步影響大市氣氛，市場應做好風險管理。
撰文 : 鍾綺敏