2017-05-04
經濟日報
過往曾提及私樓供應的完美數字，亦即是土地供應、樓花供應及新樓入伙供應，均達長遠房屋策略的目標，近期有數據見到供應數字開始變得完美。
團結香港基金上周發表研究報告，除新玫瑰園大型填海計劃外，亦有不少關於樓市的數據可以參考，其中一個就是私樓供應數據。
私樓供應增 4數據環環相扣
報告整理了過去5年的私樓供應由政府批出的土地、私樓動工量、地政總署批出的預售樓花數目，到屋宇署最終批出的入伙紙數目，4項數據涉及土地由批出到動工到入伙，層層一環扣一環，見到供應增加的趨勢。
由土地供應開始，政府在2012年開始大力推地，1.8萬伙的土地供應在2012年開始達標，經過兩年時間，發展商經過入則、建造地基等，在2015年開始見到私樓動工量亦達至1.8萬伙目標。在最新2016年的數據，土地供應及私樓動工量更是雙雙達到2萬伙的高位。
不過，土地供應及動工量仍然只是前菜，未有真實的單位可以購買、居住，市民未必能夠完全感受到供應增加的趨勢，特別是2012年至2015年期間，已批售的樓花仍然1萬至1.3萬伙左右，仍遠低於1.8萬伙的供應目標。
隨着發展周期成熟，樓花供應的數目亦開始增多，去年地政總署批出預售樓花同意書的供應數目達1.7萬伙，按年多了5成，創12年新高，如果連同一些毋須售樓紙的舊契項目，相信樓花供應在去年已經達供應目標。
樓花供應增加，市民能夠置業的機會增加，社會才會對供應增加貼身的感受，而且這個增加的趨勢相信是屬於持續而非短暫的。去年申請預售樓花的單位達1.92萬伙，相信大部分會在今年批出售樓紙，今年樓花供應很可能不止達標，甚至有機會超額完成。
樓花供應增加還未足夠，單位需要落成、入伙後，租樓的上車客有地方可以入住，換樓的換樓客可以將原有的單位轉售，才能夠完全達到增加供應的效果。
年均2萬伙落成 完美數字不遠矣
私樓落成量一環由於發展周期長，中間涉及變數多，過往都是比較滯後。在過去5年徘徊在萬多伙水平，最低是2013年8,300伙，最高2014年亦只有1.57萬伙，在去年亦只有1.46萬伙，距離達標仍然相差2成。
私樓發展周期以6年計算，由2012年開始貼近目標的供應，應該要到2018、2019年才能夠轉化成現樓。而根據團結香港基金的推算，今年落成量1.6萬伙，亦要在2018年及2019年，才分別達2.1萬及2.4萬伙，較供應目標多16%至33%。
而政府的估算則是，今年落成量達1.7萬伙，而明年更逼近2萬伙，根據往績經驗，最終落成量會較政府預測有2成折扣，亦即是2018年才達至1.8萬伙目標，跟團結香港基金，以及6年發展周期的推算相若。
不過，基金會及政府在未來5年平均落成量推測相對一致，都是平均2萬伙落成，亦即是連同私樓落成量在內的供應完美數字，即使不能夠在今年出現，亦不遠矣。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論