2018-07-11
經濟日報
特首早前提到，居屋定價與市價脫鈎，估計由7折減至52折，初步觀察是廣受社會認同的，不過，凡事都有代價。
房協主席鄔滿海早前指政府改變資助房屋定價政策，與市價脫鈎，將對房協構成財政壓力。昨日特首林鄭月娥表示：「在香港，無論房委會、房協，興建房屋出售作為資助房屋，以滿足香港市民置業需求，我今日說了，兩個星期前也說了——一定是以我們的目標組群的負擔能力來考慮定價。由於做了這事而產生的其他財政負擔問題，無論是房協還是房委，我們都會一力承擔。」
售樓盈餘料跌 難撑建屋成本
這就是7折減至52折的代價。唐榮從香港城市大學公共政策學系特約教授劉國裕的一篇文章中找來資料推算「代價」，以今年3月底開始接受申請，出售3個新建居屋發展項目（長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑）合共4,431個單位為例。這批單位有機會由7折減至52折推出。
房委會文件顯示，2018年3月出售的4,431個新居屋單位以市值七折定價，總售樓收益為約為160億元，扣除估計總費用（包括發展成本、土地成本、間接行政成本及其他與銷售相關的開支）共約77億元後，預計運作盈餘為83億元。平均每個單位售樓收益為360萬元，成本為174萬元，盈餘為186萬元。售樓收益與成本的比例約為2比1，即收回成本之餘，房委會仍可利用盈餘建另一間居屋。
如果由7折變52折，原本售樓收益160億元計算，52折後售樓收益減至119億元，約減26%。扣除總支出費用77億元不變，盈餘剩下42億元，平均每個單位售樓收益減至269萬元、成本不變為174萬元、單位盈餘跌至95萬元。
從上文可見，原本出售1個居屋，賣樓盈餘（186萬元），足以支持興建出售另一個居屋的成本（174萬元），但若調整至52折賣樓盈餘（95萬元），無法支持成本下，就需要政府補貼。
上世紀公營房屋的發展模式，一般是公屋居屋並行，出售居屋的盈餘，可以支持繼續興建公屋或發展居屋，其中一個說法是賣1個居屋足以支持興建2個公屋，附表是去年運房局公布的公屋居屋建造成本，原本7折賣樓勉強可建2個公屋。
如果以上文52折賣居屋，盈餘變成只可以支撑發展1個公屋單位，2020年度起便要貼錢了。賣一個居屋盈餘補貼建居屋更不可能。
至於房協，建屋成本更高，不過，房協本質上是私人公司，政府若以地價等支持房協資助出售房屋發展，兩盤數可要好好算清楚，資助出售房屋的盈餘，可要投回公營項目上。
撰文 : 唐榮