2018-10-30
經濟日報
土地及房屋政策再次成為特首新一份《施政報告》的焦點。筆者認為施政報告上的土地及房屋政策方向大致正確，但驚喜不大，許多計劃見效需時。就土地及房屋政策而言，如要評分，個人會評為「不過不失，有待觀察」，筆者認同政府的出法點，只是許多政策要長遠規劃，政府要有決心、有落實時間表，有政策支持亦需持續地推行。
筆者預計施政報告的內容短期對樓市沒有重大影響，但有利部分發展商釋放部分土地儲備，未來數月外圍因素（尤其中美貿易）會影響住宅樓市走勢。再加上加息等因素，這會影響購買力及整體樓市走向。估計今年全年住宅樓市仍會上升10%，初步預測明年2019年住宅走勢是「0至10%」。
未來4年供應料可達標
在土地及房屋供應上，筆者相信未來3至4年93,000伙可達標。估計未來政府賣地會減慢，直至土地小組提出實質意見。新界西北等中長遠發展實為必要，但涉及平衡各持份者利益，故建議政府盡早確立時間表，並開始進行諮詢和作出規劃，以盡快改變土地用途。但2020年後的供應是大問號，中長遠供應有賴新增土地幾時到位，因許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者。未必能短時間釋放這類土地。需要維持長遠的執行力度，希望政府成立專責小組或委員會去執行。除住宅地外，其他土地供應如商業、物流、休閒亦不足，土地供應的問題要加快決定及落實。
筆者同意「土地共享」計劃，這跟公私營合作（Public Private Partnership）差不多，預料發展商可把手上的部分新界區的土地儲備與政府共同發展。但仍視乎政府計算補地價的方法和批出改變土地用途所需的時間。在補地價的層面上要有機制及「公平公開」，或有評分制度，以釋除市民的疑慮。另外6或7成面積用作公營房屋比例過高，會減少計劃的吸引性，筆者建議以5成「封頂」，這既可釋放土地資源，也可增加公營供應，而發展商或土地持有人又有合理利潤。
在現在數據下，筆者很難評論「公私營7：3比例」，但希望政府要貼近市場，也要果斷判斷，因為市場變化可以好快，而政府政策又經常滯後。
綠置居及首置先導計劃在概念上是好，但量要足夠。因公屋及基層需求大及輪候時候長，建議審視所有「置業階梯」，避免在樓市下滑周期時對私樓的影響。筆者亦同意香港要增加港人置業階梯，但政府應全面考慮不同階層的置業需要，審視公屋和居屋的政策和入息限制，以至輪候時間。如果港人資助性房屋的供應量多，或有機會影響細單位私樓首置客的市場。再加上若首置上車盤如位置偏遠，又受到轉售期的限制，其二手市場可能不太活躍，流轉性低。
就活化工廈第二期的政策上，工廈活化作過渡性房屋概念上是好，但在香港有多少工厦可用作住宅用途，而法例上、技術上及成本上亦有一定難度。對本身已作非法作劏房的工廈亦沒有吸引性。所以政府要執法，取締非法劏房，這政策才有成效。筆者亦希望政府重啟工廈活化上，可以考慮及鼓勵創意工業（Cultural and Creative Industries），以及推動共享工作空間（Co-work）及初創企業（Start-up）的發展。
撰文 : 林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管
欄名 : 專家論市