2018-10-29
經濟日報
政府推「明日大嶼」，發展局局長黃偉綸表示，交椅洲1,000公頃可建4,000萬平方呎商業樓面，等同中環8成，打造新核心商業區。綜合業界估算，連同約4萬伙私樓，足以抵銷填海成本。
社會憂慮明日大嶼工程費用達天價，島上社區更因公營房屋比例較多，而淪為悲情城市。黃偉綸接受本報專訪時回應：「不是（悲情城市），其實交椅洲最近香港島的地方，會打造第3個核心商業區，有4,000萬平方呎商業樓面，差不多等於中環8成（中環現時約4,800萬平方呎商業樓面）」，而且交椅洲將可創造20萬個職位，屬於甲級寫字樓、高增值職位。
賣地收益估逾8千億 可抵銷成本
政府構思中的交椅洲人工島，將有道路及鐵路接駁至香港島北段，距離市中心比同樣興建甲廈的觀塘更接近。黃偉綸指：「它位置很優越，是其他包括將軍澳都取代不到，做不到這種核心商業區。」
這是否意味人工島大量的商業、私樓用地的賣地收益，可能抵銷工程成本。黃偉綸稱：「政府從來都不會估地價收入，提供的信息是有多少樓面供應，市場上估值，你心中大概會有一個數。」強調這是個投資，肯定不是大白象。
就1,000公頃人工島造價，黃偉綸稱，政府目前唯一確實估算是，填海成本每呎1,300至1,500元，總值約1,300億至1,500億元，已考慮利用遠洋砂、機砂因素，政府亦會利用本港建築廢料填海，每年可以此填海60公頃，能降低成本。
本報綜合多個團體，以啟德7成地價推算，項目商業樓面4,306萬平方呎，按每平方呎樓面地價9,000元計，地價收入約3,875億元；另房屋供應下限15萬伙，按「七三比」以3成私樓即4萬伙，每伙平均面積807平方呎，總私樓樓面約3,632萬平方呎，按每平方呎樓面地價12,500元計算，賣地收入約4,540億元，即商業連住宅總地價收入逾8,000億元（政府早前估算填海造價成本約4,000億至5,000億元）。
明日大嶼 紓房屋交通等4問題
不過，黃偉綸強調，賣地不是政府的本心，「若為賣地收入，可簡單在市區插多幾針落去（樓與樓之間覓地建屋）。」他指，明日大嶼能解決4大層面，包括1）房屋供應、2）改善交通網絡、3）重整人口分布，及4）環保城市。
房屋供應方面，按現時規劃，未來房屋供應仍短缺40萬伙，即使扣除私人發展商每年舊樓重建及補地價，仍需要額外20萬多伙供應，數目與交椅洲填海（約15萬伙）、新界北發展區（8萬伙）相若。「這些土地需求若不用填海來解決，就需要插針建屋，情況不理想。」
交椅洲填海包括一系列道路及鐵路基建，連接欣澳、屯門南，並接通整個西鐵系統，扭轉元朗方面西鐵人流的方向，紓緩新界西連接市區的交通擠塞。黃偉綸稱，若沒有交椅洲填海，就不會做這些路線，例如運房局研究的荃屯鐵路，就因人口不足而做不到。
除了明日大嶼，目前政府規劃中的新發展區均位於新界，黃偉綸反問，新人口都安置在新界，是否最好選擇？在交椅洲填海並非唯一選項，但是最佳選項安置未來新增人口。
在環保、智慧城市方面，交椅洲亦可發揮作用，因全新人工島，可做到更整全的城市規劃，真正做到Carbon Neutral（即碳排放量與減碳排放量相若）。