私樓供應創新高 為何無感？

私樓供應的確在持續增加，上周公布的今年首季數字再創有紀錄新高，達96,000伙，較上季再增加2,000伙。 附表顯示，私樓供應確實持續增加，舉例2012年首季滾動統計的供應量只有64,000伙，至今年首季已增至96,000伙，但樓價同樣大升，2012年首季差餉物業估價署私樓樓價指數是185.3點，今年首季是314.2點，大升70%。供應上升似乎未能帶來平穩樓價的效果，為甚麼？ 供應到位較預測緩慢 港府數字一直標榜，96,000伙是未來3至4年的潛在供應，理論上3年計，平均每年是32,000伙、若4年計是24,000伙，應該遠超每年18,000伙的目標，但重點是「潛在」二字，未必在3、4年登場。往日數據顯示，部分售出地皮，可以是4年內仍未推出樓花。換言之，唐榮來個大膽假設，如果96,000伙其實部分是未來5、6年的供應，如果5年計，平均每年供應是19,200伙，若是6年計，平均每年跌至16,000伙，已經低過港府的供應目標。 私樓吸納量持續強勁 私樓銷售已連續3年處於近17,000伙的高水平，2014年16,857伙、2015年16,826伙、2016年16,793伙，私樓買氣持續3年，唐榮又來假設，即使每年供應有18,000伙，但每年市場已吸納超過8成新供應，代表未有供應遠大於需求的狀況出現。 還有一個數據可以參考，中原地產一份報告顯示，統計2013至2016年4年共49,847個落成入伙的新盤單位，餘貨及從未推售的單位剩下3,400伙左右，只佔統計總數的7%左右，區區3,000餘伙是甚麼概念？若市況熱鬧，兩個月左右足以消化這批餘貨，換言之，新盤市場沒有大量存貨堆積，發展商沒有去庫存的壓力，對新盤自然更惜售、價位更進取。 新盤沒大量存貨堆積 即使港府喊了多年增加供應，每年供應目標18,000伙左右，但由推出土地至變成現樓，仍需要漫長時間，2015年私樓落成量只有11,280伙、2016是14,595伙，即使到了今年，預測落成量仍未能達到目標水平，僅有17,122伙，換言之，能夠滿足即時自住、投資收租需要的私樓現貨，仍未真正達到供應目標，最快要到2018年，落成量才達到19,526伙，所以，沒有預計中的大量單位落成，新樓自然無法帶來大量租盤供應。 私樓供應創新高為何沒有感覺？明白了嗎？ 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論