2018-10-29
經濟日報
為遏抑樓價，港府自2009年開始多次推出「辣招」，成效未見顯著，二手樓市一直呈「樓價高成交低」的乾升局面。
自2012年10月27日推出「雙辣招」，即包括買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）以來，至今已屆6周年，樓價升勢強勁，其間「美聯樓價指數」累積上升6成；最新10月10日至16日報171.25點，縱然近期由高位回落，惟仍較「雙辣招」推出前一個月的2012年9月107.13點累升約59.9%。
成交量萎縮逾半
然而，當中加強版SSD鎖死二手盤源，過去6年間二手住宅宗數較出招前大幅萎縮超過一半；其間發展商推不同優惠計劃以吸納購買力，客源流向一手，令同期一手私樓宗數增加逾兩成，兩者交投表現背馳。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，過去6年（自2012年11月1日至2018年10月24日為止）二手住宅註冊量共錄約265,860宗（平均每年約44,310宗）；比起前6年同期（2006年11月1日至2012年10月31日）約569,481宗（平均每年約94,914宗）大減約53.3%。反觀，新盤市場交投與二手背馳。在不包括一手公營房屋之下，過去6年間（截至今年10月24日）一手私樓註冊量共有94,683宗（平均每年約15,781宗），與前6年約78,284宗（平均每年約13,047宗）相比，上升約21%。
由以上數據可見，辣招不能遏抑樓價，只能減低成交量。近日的樓價回調，主要是由於外圍經濟影響。根據經濟學定論，物品價格由供求釐定，物業也不例外，樓價高升原因是「求過於供」，故解決樓價高企的問題，亦必須由供求做起。眾所周知，香港「地少人多」，適合起屋的土地買少見少；與此同時，隨着人口的急速增加，對住屋的需求也是有增無減，在僧多粥少下，物業價格上升是正常現象，政府如想紓緩樓價升幅，早應從供應着手，造地建樓。
應制定退市策略
更甚的是，當辣招遇上經濟下滑時，如處理手法欠缺彈性，只會阻礙樓市的正常調節，增加業主出貨的損失，減低售樓的誘因，如辣招遇上大跌市並適逢供應持續增加，有機會令樓市跌勢加劇，或動搖香港經濟。因此，筆者再次勸喻政府，應及早為「辣招」制定有效的退市策略，為未來可能出現的經濟下滑做好防風措施，否則屆時才亡羊補牢，恐怕為時已晚。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名 : 大行觀點