2018-08-15
經濟日報
坊間評論樓市的專家眾多，文章也隨處可見，但是大多數是評論住宅樓市走勢，甚少提及工商舖市況，原因是工商舖市場涉及民生較少，非居住必需品。
在物業投資世界，住宅比較容易參與，然而在工商舖和車位市場，情況有點不同。正如商廈市場分甲級和乙級，作為國際金融中心的香港，跨國企業和國內外集團公司聚集在一起，近年來，核心地段如中環甲級寫字樓需求殷切，出現供不應求情況，於是政府大力發展周邊區域，如觀塘、九龍灣及新蒲崗。
以觀塘至九龍灣為例，此區原為傳統工業區，區內工廈林立，港府近年大力重建改造其成為新的商業區。不過由於供應過多，即使有部分政府機構及大公司後勤部門進駐，區內商廈租金仍難大升，到目前為止，實際租金甚少可以超過每呎30元，而且空置率高達10%至15%，相信要待未來5年消化後，租金和售價才會有明顯升幅。
核心區空置率低 甲廈放盤極少
至於位處傳統核心地段的甲級商廈，今年表現較為突出，如灣仔北至金鐘、中上環等地，今年上半年價格已錄得逾1成升幅，這跟未來供應量短缺有關。中環是香港的核心商業地段，中外資公司紛紛搶佔，在可見的未來幾年，中上環新落成的面積，應該不會超過500萬平方呎，相信這些供應很快會被市場吸納。目前中環甲級寫字樓的空置率只有0.8%，租金如長江中心已經到了每呎203元，而國際金融中心租金將會進一步推高。
買賣方面，中環甲廈放盤極少，來來去去只有幾幢大廈可供選擇，近期有幾個成交破頂，如遠東金融中心和皇后大道中9號，成交呎價已超過6萬元。相對於當年同級數和價值相若的超級豪宅及一線旺舖，今天的呎價到了每呎15萬元左右，傳統商業區甲廈的升幅仍屬於溫和，基於追落後概念，甲廈價格仍有很大上升空間。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產董事總經理