政策不合時 樓市數據現矛盾

4月份不少樓市相關數據公布，政府於上星期公布了本港潛在私人住宅供應，以及私宅樓價指數，均同步創新高。理論上供應與樓價走勢背馳，實際上出現一個了矛盾的情況，就是預期未來供應多，仍無阻可負擔現時樓價的買家入市決定。 運輸及房屋局近日公布，未來3至4年間大約可提供96,000個單位，續創新高，雖然潛在供應快將接近10萬伙，不過買家卻未因此卻步。差餉物業估價署上周公布，本港3月份私人住宅樓價指數繼續上升，按月升幅擴大至近2.1%，並連續第5個月創新高；當中實用面積在431平方呎以下單位升幅最大，按月升2.4%，反映潛在供應的「遠水」，暫未能緩解買家「近火」的住屋需求。 中港發展商 需求殷切 值得留意，本港未來3至4年的潛在私人住宅供應將續創新高。踏入新一個財政年度，政府連環推地增加供應，其中多幅備受發展商青睞的大型項目更率先推出，包括將於本月中截標的啟德第1K區1號地盤，以及由港鐵為代理人的錦上路站第一期發展項目，亦已安排在本月24日截標。從發展商投地意慾可見，錦上路站項目雖位處新界西北區，惟早前截收意向時大收35份意向書，其中遞交發展意向的發展商更不乏中資財團，反映無論中外發展商對本港住宅發展用地需求仍非常殷切。 近日筆者亦有朋友決定入市，對於潛在私宅供應，他按運輸及房屋局「一手私人住宅供應」，統計了近年來政府公布的潛在私宅供應數量，以及每年最終私宅落成單位比較，發現實際供應量與潛在私宅供應有落差，以2011年底公布潛在供應量為6.2萬伙，隨後4年私宅總落成量為4.54萬個；而2013年底公布的潛在供應量為6.7萬伙，隨後4年私宅總落成量為4.99萬個。 調整按保 助市民置業 事實上，政府在增加供應方面不遺餘力，而增供應是促進樓市健康發展的治本之道，方向正確。然而，潛在供應未必等於實際的市場供應，遠水未至，加上政府不斷加辣，部分買家除了擔心遲買會貴外，近日亦擔心遲買限制更多，種種因素均支持樓價向升。筆者認為，政府除着力增加供應外，更應正視二手供應因辣招而變得短缺，導致換樓鏈斷裂，故建議政府應從善如流，適時調整政策，包括延長換樓退稅期限及調整按保計劃，從而協助市民置業。 撰文: 李志成 香港置業行政總裁 欄名: 大行觀點