2017-04-28
經濟日報
辣招已加、樓市依舊，筆者早於兩星期前已提過，現時的樓市已進入一個「加辣無效，減辣無期」的新常態。近月樓市的成交量，明顯已完全回復去年11月加辣前的水平，難怪太多辣招已遭業界詬病為推高樓價的元兇，藥石亂投令樓價不跌反升。
按土地註冊處的紀錄，截至25日為止，本月樓市整體註冊量已達至7,300宗的水平，相信整月的註冊量可達至8,700宗的近7個月新高，比起去年11月加辣前的8,618宗還要高，本月整體註冊金額更可望超越800億元，創下自07年11月以來的近10年新高。
學者批辣招 屬藥石亂投
連月來一手新盤市場持續熱鬧，二手樓價亦屢創新高，以辣招來遏抑樓市需求難免為人詬病，新近在報章中，讀過一篇由中文大學學者及資深銀行家所撰寫的房策透視，文章直言「政府以辣招遏抑當前需求，屬藥石亂投的應對策略。」
太多限制只會對樓市帶來一些弊端，無可否認，收緊按揭是希望透過降低按揭成數，以提升銀行風險管理以至抗震能力，原先的出發點是減低銀行體系的風險，奈何在連番收緊銀行按揭，但同時間樓價又屢創新高，最終整體樓市的風險並未必能夠減低，收緊按揭可能只是好心做壞事。
熟悉現時按揭市場運作都明白，現時金管局已訂定不少限制來平衡銀行風險，包括按揭成數的按限，將壓力測試定為利率加三厘，同時對於供款與入息比率亦有相當嚴格限制，在現時規定下，相信買家已難以作出過度借貸。
但過度限制下，減低按揭成數令買家支付首期增加，但同時間由於供款年期、利率及供款金額不變下，變相是增加買家的供樓能力，以400萬元的單位為例，過去承造七成按揭，借貸金額是280萬元，以2.15厘按揭利率計算，每月供款約9,050元，收緊至六成按揭後，每月供款不變，已足以購入約467萬元的單位，變相推高樓價。
適度放寬按揭 回復常態
原先收緊按揭希望可以讓首期不足的準買家因而離場，奈何在現時市場資金充裕下，買家沒有明顯減少，最終只是令不少父母幫仔女付首期，同時間亦有部分二手購買力，流向一手市場，將部分銀行按揭份額轉至發展商，太多按揭限制只會令原先按揭市場變得扭曲，期望新一屆政府可以撥亂反正，在維持風險管理下適度放寬按揭，讓樓市以至按揭市場回復常態。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點