2018-10-26
經濟日報
中美貿易戰引發資金緊張，令中資財團在港投資見困難，而商廈市場相信最受影響，相信逾百億元以上商廈買賣難免減少，今年第三季大額物業竟出現「零」投資。
踏入第三季，整體投資氣氛也轉淡靜，無論住宅、工商舖交投亦回落。商廈市道經過一年多暢旺後，買賣亦有所回落，據美聯工商舖最近發表《商廈快訊》指出，50大甲廈之中，9月份共有6座大廈的入場呎價較8月份下跌，市場更重現呎價1萬元入場價。另外，上月指標甲廈的價格按月微跌不足0.1%，連續第3個月調整，累積跌幅僅約1.7%。
氣氛轉淡 全幢成交大減
價格跌幅不多，但大額商廈買賣，特別以全幢成交，的確明顯減少。商廈市場，絕對是近一年多投資氣氛最旺的物業，事實上，近年大額的商廈，幾乎全與中資相關，2015至2016年灣仔的恒大中心、光大中心，紅磡的中國人壽大廈、祥祺中心合共4幢商廈易手，涉逾300億元。
2017年最大手全幢商廈買賣，來自綠景中國，以90億元購入觀塘8 Bay East，作集團總部。直至今年，全幢商廈買賣宗數有所下跌，值得留意的，是中資機構入市個案不多，最大手來自今年6月內地財團恒力以150億元，向太古地產購入出太古城中心第3及第4座寫字樓，呎價約1.8萬元。惟近日出現一些變動，據悉，恒力把該項目65%業權，售予基匯資本基金，估計作價約130億元，恒力可獲利而回，惟幅度未算高。恒力在短短3個月內，需引入投資者並把逾半業權出售，而獲利幅度不高，原因只有一個，就是融資上出現困難，才迫不得已提早割愛，而據不少業界人士透露，近期普遍中資機構，均在融資及調動資金來港買物業時，遇上極大阻力。
中資參與投資是否明顯減少？據仲量聯行每年均有統計大手買賣上，中資所佔比例，由2016年至2018年第二季，中資每個季度在港投資絕不低，多由數十億元起，而今年第二季2,000萬元以上的投資物業成交，合共涉582億元，而中資佔其中177億元，比率達30%；第三季相關大額交投總金額僅錄約212億元，按季大跌63.5%，涉及中資的更是錄得零成交，屬3年來首次出現。
貿戰影響 中資融資受阻
此現象反映中資機構在融資上出現困難，歸根究底，正是中美貿易戰所引發。其實早在去年尾中國實施外滙管制，導致中國買家較難調出資金購買海外物業，近月中美爆發貿易戰更是愈演愈烈，內地資金更為緊張，甚至一些過往部署在港買物業的中資機構也打退堂鼓，最明顯例子，莫過於內地財團國儲能去年以大股東身份，夥拍本港投資者以402億，向長實購入中環中心75%業權，原定今年5月成交，豈料年初傳出國儲能未能調動資金，結果退出收購。另外，近期亦傳出在港投資的內地發展商，引入新股東以融資於住宅項目上，再加上恒力售出太古城中心65%股權，同樣反映中資在港活躍程度大不如前。
按目前中美貿易戰未有停下來，內地資金仍緊張，相信今年內難出現內地資金大舉進軍物業市場，而最受影響的，相信是甲級商廈，畢竟近3年本港絕大部分大額商廈買賣，均來自中資機構，購入作總部及長線投資，故願以高價入市。若單計回報率，未必可吸引本港投資者或外資基金承接，缺少中資這個大戶下，全幢商廈買賣難免大幅減少。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論