2017-04-27
經濟日報
還有兩個多月，林鄭月娥將上任新一屆特首，不論是增加土地供應、構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」、又或更改公私營建屋比例，似乎都是緩不救急的選項，在市民熱切上車的情況下，她還有那些可以做？
動私樓腦筋 似不太適合
由於私樓供應，在追趕每年1.8萬伙的建屋目標只是踏入初步穩定的階段，即使林鄭上任後決定加大私樓供應，推出更多私樓地皮，最理想狀況是三、四年，可供出售的樓花將會增加，待落成現樓滿足居住需要，已經是她五年任期過後的事，還是達不到「救急」要求。而且輕率改變私樓供應，撥作公營房屋，亦容易造成市場錯誤解讀，提供炒賣供應減少的完美藉口，所以，動私樓的腦筋，似乎不太適合。
林鄭月娥在競選政綱中亦提出，增加「綠置居」的單位供應，讓經濟條件有所改善的公屋租戶可以成為業主，並騰空其公屋單位予正輪候公屋的人士。
這種情況下，要先看看公營房屋供應情況，翻查過去十年，公營房屋的建屋量（落成數字），首五年2006/07-2010/11年度，合共有69,029伙公屋落成，另外5,690伙資助出售單位，其實是早年停售居屋的餘貨。
停建居屋 釀零供應斷層
至最近五年，2011/12-2015/16年度，只有62,559伙公屋落成，較前五年公屋落成量減少9%，而且停建居屋等資助出售房屋，形成了巨大零供應斷層。
未來五年又如何？附表顯示，公屋建屋量並未有明顯增長，2016/17-2020/21年度，出租公屋建屋量將為70,800伙，較上一個五年只增加13%。政府一直強調增加的公營房屋，主要是在21,000伙資助出售房屋上，不過，要留意的是，這21,000伙當中，像2016/17年建成的單位，已透過預售樓花的模式陸續出售，未來可推出市場實不足此數。
有了這些數字大概可以預估新任特首可以在任期內，在不改動私樓部署，增加置業機會的空間：
1. 繼續沿用現屆政府方案，把更多不在附表之列，2021年後才落成的遠期居屋樓花，挪到這五年期內推出。
2. 採用林鄭月娥所提，增加綠置居的數量，亦即把附表中公屋租住的單位轉移至綠置居用途，理論上可收回部分公屋單位再作出租及消化部分輪候冊已準備編配上樓人士。假設這五年合計70,800伙居屋，當中一成轉作綠置居，將可額外增加7,080伙置業機會，兩成是14,160伙。
擺在面前的困局就是如此，新特首將如何下棋？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論