2018-08-10
經濟日報
特首在2018年6月底公布的「房策6招」，其中修訂資助出售房屋的定價一招，相信為目標群組帶來幫助最大，也間接令3類資助出售單位（綠置居、居屋和首置）較以往更可負擔。繼早前3篇評論「居屋新定價機制 助基層上車、應禁居屋公開市場轉售 真正分隔市場、居屋減價 房委房協免地價應看齊」，本文主要探討其他兩項新招。
市局項目改首置 受惠人數極少
第二項新措施是邀請市區重建局（市建局）將馬頭圍道的非合作發展項目（即沒有地產商參與）改作「港人首次置業」（首置）先導項目，既催生首置（估計約可於2018年12月預售），也間接使資助出售房屋由兩類增至三類，一舉令特首2017年10月《施政報告》公布的「以置業為主導」及「致力建立置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望」的房策及早實現。
馬頭圍道的項目，是市建局現時唯一的非合作發展項目，特首「指令」市建局將項目內其中450個單位作為首置先導項目，較原來建議預留安達臣道的住宅用地提供約1,000個「首置」單位的做法，更為快捷有效，因為可省卻等候推售用地及建屋時間。
全港50.29萬私人樓宇非業主住戶當中，有4.63萬（9%）的入息高於居屋的入息上限及相等或低於首置的入息限額（統計處2017年第4季資料）。450個首置單位的供應相對4.63萬首置的潛在需求，受惠人數只是極小數目。
第3項新措施是改撥9幅私營房屋用地以發展1.06萬個公營房屋單位。筆者感謝特首回應了社會各界和本人在2017年6月2日房委會周年特別公開會議的呼籲：「新任行政長官及特區政府應將計劃撥予私人房屋發展的部分『熟地』，轉撥作公營房屋發展，以興建更多可負擔的房屋。」
私樓地撥建公屋 僅填1/4缺口
分階段轉撥的9幅土地分別是：位於九龍東的安達臣道石礦場的1幅土地，估計於2018/19財政年度轉撥，用作興建1,400個公營房屋單位；另位於啟德的3幅土地，估計於2019/20財政年度轉撥，將興建5,400個公營房屋單位；以及在2020/21及2021/22，將安達臣道石礦場另外2幅及3幅土地，分別轉撥，分別興建1,500及2,300個公營房屋單位。
按房委會以往規劃及興建公營房屋的程序及周期推算，相信由取得土地至建成單位，一般需時5至7年。由此可見，在轉撥土地上興建出租公屋或資助出售房屋，最快也要到2024年至2027年或之後才能落成。
2017年12月，運輸及房屋局公布《長遠房屋策略》2017年周年進度報告時曾表示：「假設所有覓得的土地能如期順利推出作建屋之用，政府已覓得可供在2018至19至2027至28年度10年期興建約23.7萬個公營房屋單位的土地，落後於28萬個單位的10年供應目標。」即2017年底估算，尚欠土地興建4.3萬公營房屋，才可達致《長遠房屋策略》10年供應28萬個公營房屋單位的供應目標。
特首在任期快滿一年之時，公布轉撥私樓用地發展公營房屋，雖能填補欠缺，但也只達4.3萬公營房屋用地的四分之一；因此，當局仍須加倍努力，轉撥更多私樓用地發展公營房屋，才能有望達到《長策》10年的供應目標。
改撥用地非新招 更應加大力度
改撥私樓用地發展公營房屋雖非嶄新措施，但仍值得歡迎，更應加大力度。
發展局局長在特首公布房屋政策新措施的記者會答問環節曾指出：「在過往兩年，我們將八幅本來可以做私營房屋的土地撥作公營房屋，涉及單位的數目是多少？大約是11,500個。」（參考香港特區政府新聞公報：房屋政策新措施記者會答問全文（一）2018年6月30日）
此外，運房局局長兼房委會主席在2018年1月22日房委會公開例會上，就本人建議政府將原擬興建私營房屋的部分「熟地」撥予房委會興建公營房屋的回應是：「政府過往曾將超過20幅原擬興建私營房屋的土地改為發展公營房屋，房委會會繼續向政府爭取土地建屋。」（參考房委會文件HA11/2018，第44（c）段及45（a）段）
由此可見，私樓地改撥公營房屋用途的措施已沿用多時，並非新招。為清晰掌握這些改撥土地的實質內容，本人於2018年7月9日分別致函發展局官員及房委會主席（運房局局長），查詢在過往多年及未來4年改撥作公營房屋的私營房屋用地的財政年度、地點、用地數目、面積及估計可建公營房屋單位（註明是公屋或是資助出售房屋）的數目。惟撰寫本文時（8月初）仍未接獲回覆。兩段發言相隔多月，但似乎具體內容欠奉，令人摸不着頭腦。
無論如何，筆者期望特首改撥更多私樓用地發展公營房屋，因為利用這些土地增建公屋及資助出售房屋，不論在租金和價格方面，都能令低、中收入的市民受惠，得到安居之所。
促發展商增土地庫存使用 助穩樓價
論者或會憂慮，改撥私樓用地作公營房屋發展用地，會減少私樓的供應，令私樓的租金及售價更難負擔。這推測建基於經濟學供求常識，但影響樓價的因素是多元多樣的，而未來3至4年一手樓供應，約有9.3萬個單位（運房局2018年6月底資料）。
2018/19至2021/22四個財政年度分期轉撥私樓用地作發展公營房屋，或許會減少短期用作私營房屋的用地，但會否一定影響4至9年後的私樓供應及價格，也視乎政府房策新措施能否間接迫使發展商增加使用其土地庫存（如換地或改契）建私樓。
事實上，房委會文件SHC 37/2018的附件A在介紹房屋政策新措施時，指出「在2017至18年度，超過6成（即16,780個單位）的私人房屋土地供應來自私人發展或重建項目，大幅超過2016至17年度同一來源的3,520個單位，亦超過該來源在2007至2016年10年期的平均數4,200個單位。」
如果土地供應專責小組諮詢後社會有更強共識，而政府在改劃土地的工作可以快捷一點，而其他土地供應來源更多元化，《長策》未來10年每年提供可興建1.8萬個私人住宅單位的土地的目標就指日可待。
當局曾就未來30年房屋土地的需求、供應及短缺，作出估算，筆者將另文討論房策新措施對公營房屋土地需求的影響。
撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授、香港房屋委員會委員