2017-04-26
經濟日報
獅城政府上月宣布為樓市減辣，下調物業賣方印花稅，這是新加坡政府2009年起推出多輪樓市限制措施以來的首次減辣。
獅城樓價去年整體跌3%，並錄得連續14季下跌，創1975年有紀錄以來最長跌浪，反映辣招取得一定成效。
新加坡減辣，香港卻要進一步加辣，規管「一約多伙」，或者視為修補辣招漏洞。最值得留意的，香港最近一次樓價調整只有兩個季度（2015年第四季至2016年第一季），其後「報復性反彈」並創歷史新高價至今。新加坡能夠減辣是建基於樓價持續調整，各方分析樓價跌的原因包括，調控措施、新加坡私樓佔房屋比重遠低於資助房屋、較少外來資金投資或投機、已有極大比例擁有自置居所等等，當然，亦少不了增加私樓供應這個重要環節。
遏樓價 供應須達均值2倍
香港增加供應、新加坡增加供應，供應量如何做到壓下樓價？新加坡的經驗是歷史均值的兩倍。據資料顯示，2014至16年新加坡私人住宅單位每年供應量為2萬個左右，是1990年以來歷史均值的兩倍。大前提創造滿足所有需求、大量單位賣不完、存貨大增的環境。
香港又如何？自1981至2015年間，35年間共有803,160個私人住宅落成，平均每年私人住宅落成量是22,947伙，35年間供應有高有低，一年可少至7,160伙、又可以多達36,500伙的水平。目前香港政府的長遠供應目標大約是18,000伙的水平，要達到歷史平均值的兩倍，可以說根本不可能。
如果以35年均值22,947伙為基礎，私樓供應每年要達到68,841伙，才能達到歷史平均值的兩倍。
計算35年數據 從未達標
翻查自1981年紀錄，私樓數字從未達到有關水平。或者退而求其次，2006年至2015年，是香港歷史上私樓供應超低的10年，10年總計只有111,250伙落成，平均每年只有11,125伙，若採用這個最低標準，要達到如新加坡增加兩倍供應量，每年的私樓供應要升至33,375伙。
依目前港府18,000伙的「目標」，達到33,000伙以上需要再增加85%的供應。說只是「目標」，是因為直至今年的預測落成量，仍未達標。雖然特首、財政司均多次提及今年起至2021年，5年平均每年落成量可達20,300伙，要達到一倍還差一點點！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論