2018-10-24
經濟日報
山頂文輝道土地拍賣流標，引起市場極大關注。外界普遍認為是地產商看淡後市，以「執筍嘢」的心態投標，因此出價未達當局底價。
香港土地珍貴，賣地收入是庫房主要收入來源之一，港府當然不可以賤賣。不過，近來地產市況有變，受中美貿易戰和加息等因素影響，樓價有下調趨勢，地產商投地出價變得保守，是意料之中的事。只是像山頂這樣矜貴的地皮，有5家地產商獨資或合夥競投，仍然出現流標，才令人意外。地皮估值從242億至485億元，是一個落差達到一倍的數字，而落標最高的價格，連估值最低的數字都達不到，足以證明估價公司的估值出了問題。
休望地產商 高價買地低價賣樓
市場上經常出現一些誤導，比如報道指出，某豪宅別墅賣出每呎20萬元的天價，大家就覺得呎價20萬元就是一個指標。殊不知別墅也有很多種，有獨立號碼別墅、群體連排別墅、西班牙式別墅等，價值可以有天淵之別。就以山頂文輝道豪宅地皮而言，其中也包括高層的分層單位，分層單位售價要超過每呎10萬元，似乎並不容易。
根據以往經驗，發展一個這樣大型的豪宅盤，從買地蓋樓到銷售完成，在市況好時，一般也需要5至7年時間。空置稅是這種超級豪宅的致命傷，5至7年的漫長銷售過程，分分鐘要讓地產商支付3成樓價的空置稅。因此，在市場淡靜和隨時繳納空置稅的情況下，發展商出價較為審慎，作為專業的估價師，應該將此現象納入估值的範圍。
與其說流標是坊間所形容的官商估價現分歧，不如說是估價公司的估值有偏差，如果要減少流標情況，估值應當要貼市。雖然當局強調不賤賣土地，但也別期望地產商高價買地，然後低價賣樓。很多評論者都認為今年樓價會跌1成至1成半，筆者也認為樓市調整一下更健康，不過，各位不必過於悲觀，樓價回調1成半，只是返回今年年初時期的價格。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名 : 專家論市