新盤貨尾 量增效應

近日兩份研究報告均顯示，新盤累積貨尾持續增加，如果出現前門拒虎——銷售放緩、後門來狼——一手空置稅，新盤或會採用低於二手及半新盤價位的開價策略，針對性搶客。 據美聯物業一份報告指出，選取306個新盤項目（當中包括樓花及現樓樓盤）計算，第三季累積貨尾錄約8,837伙，比起第二季296個新盤約7,589伙，回升約16.4%，並創近三季新高（見圖）。 該行報告指出，第三季累積貨尾回升，其中原因與發展商加快推盤步伐有關。統計第三季全新盤推盤量（以單位總數計算）達5,702伙，比起第二季3,018伙，大升約88.9%，由於第三季有眾多新盤推出，即使季內一手銷售量仍持續向上，但市場實難以一下子消化所有單位，故此餘下單位頓成「貨尾」，並令累積貨尾數目回升。統計第三季新盤銷售量按季續升至約4,500伙，按季再升近8%，並創近一年最高，可見第三季新盤銷情持續理想。 中原地產研究部日前一份報告亦提到，2018年第三季選取241個項目進行統計。單位總數92,063個，登記售出81,691個，貨尾單位10,369個。 該行更預期，發展商積極推售新盤，銷情卻轉趨放緩。預期今年第四季的新盤貨尾量，將會上升到1.2萬個的水平，數字將會是2006年以來的12年新高。數字上升，值得警惕。如果明年全球經濟放緩，香港亦難獨善其身。新盤銷情進一步放緩，貨尾量可以快速上升。 若以最新10月情況來說，發展商持續推出新盤，有預測短期可推出市場新盤數目達5,000伙，近期個別有銷情放緩或售出比率稍遜的情況，這樣子算下來，是開售新盤數目上升快？還是新盤售出數目增加比較快？如屬前者，新盤貨尾累積數量會繼續增加。 應對空置稅 新盤或略低市價 那上文估計達1.2萬伙是甚麼概念？若比照中原統計的資料，貨尾盤最多的是2003年第二季，達27,378伙，數量為何那麼多不用解說了。最少的是2011年第三季，當時供應少、又有不少內地人入市，新盤貨尾量曾低見4,956伙，發展商曾經有一段時期採用超高溢價開盤，亦即遠高於二手定價。 貨尾量持續上升，過去是擺着就擺着，存貨是愈擺愈值錢，但6月新房策推出一手空置稅，發展商持有貨尾的成本上升，加上市場氣氛欠佳，唐榮估計未來兩個月，部分新盤或會由高於市價開盤，轉而略低於市價。當然開價計算複雜，定價（面價）上一定不會出現大減，但各種折扣、優惠、甚至容許代理回贈的佣金比率、付款搭配等，相信會有更多吸引客源的價位出現，二手價量將繼續受壓，而且壓力將逐步加大。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論