2018-07-05
明報
【明報專訊】針對發展商「唧牙膏」式賣樓，政府出招以「預售樓花同意方案」規限發展商每次推售不少於項目總量的20%單位，惟新措施和現行的《一手住宅物業銷售條例》均沒有規範發展商以多份「銷售安排」賣樓的銷售手法，消費者委員會和學者認為，新措施未必能完全杜絕「唧牙膏」。本報檢視2016及2017年一手樓銷售紀錄，在首10位最多貨尾盤中，各樓盤雖按法例公布樓盤最少20%單位售價的首份價單，但6個樓盤的價單拆開推售，當中有發展商更分22份「銷售安排」逐批賣樓，花約一年才把價單內所有單位悉數推售。
有發展商表示，銷售進度因工程或市場需求等因素影響（見另稿）。消委會指發展商發出價單等同向準買家提出要約，應推出價單上所有單位。
明報記者 李以莊 梁瑞珮 黃俊鋒 實習記者 吳斐琛 黃焯謙
《一手住宅物業銷售條例》已規定，發展商每次出價單須按一定比例數量單位，如首張價單須列出樓盤20%單位，其後每份價單須列出最少10%的單位售價。
不少一次只推數伙 其間加價改價單
本報翻查2016及17年兩個年度發出價單的約115個樓盤銷售紀錄，統計出十大最多貨尾盤，再檢視其首份價單及銷售安排，該10個樓盤在首份價單列出的單位數量，皆符合條例要求。截至6月30日，當中6個樓盤的價單拆開推售，而不少「銷售安排」推出的單位不足10個，推售期間亦會因加價而修改價單，加幅1%至18%不等。當中以嘉里的何文田「皓畋」的分拆份數最多（見圖）。
皓畋分拆22批 最少只推1伙
「皓畋」於2016年3月發出首份價單列出288伙單位售價，但分拆22份「銷售安排」把單位推售，第1份推售108伙單位，其後的21次「銷售安排」，分別以1至26伙單位分批出售（見表），直至去年3月才把首份價單內單位悉數推售，為時近一年。其間發展商修改價單，把部分單位加價3%至10.4%。本報於上月致函嘉里詢問銷售安排，至截稿前未有回覆。
分析最多貨尾10盤 4沒分拆
不過，本報調查的10個樓盤中，4個樓盤沒有分拆推樓，在一份「銷售安排」中曾把單位悉數推出，當中「晉海II」、「尚澄」、「龍譽」及「Monterey」已悉數推售首份價單的單位。4樓盤中，推售期間亦會修改價單，涉調整價格，最多加價17.3%，只有「尚澄」推售首份價單期間沒有加價。
另外，新地的「匯璽II」、「Grand YOHO 2期」；恒地的「高爾夫•御苑」和「翰林峰」，在去年發出首份價單後，至今仍未有以銷售安排推售首份價單內所有單位。以元朗「Grand YOHO 2期」為例，新地於2017年1月出首份價單列166伙單位售價，至今年6月共推出15份「銷售安排」，每次推1至66伙不等，尚有約36個單位未被納入銷售安排推售。
恒地回覆查詢時表示，住宅單位的定價和推售數量，需考慮市場需求、銷售目標對象和項目定位等眾多因素。新地稱，由於集團在項目取得入伙紙後，須安排現樓示範單位，銷售進度或會因現樓工程未能配合而受影響。
學者：政府可加條款禁拆單
城大建築科技學部高級講師潘永祥稱，發展商以分拆銷售安排逐次推售的做法，「猶如炒賣iPhone」，先在市場營造供不應求的氣氛以托價，認為政府可以在預售樓花同意方案中加入條款，禁止發展商以銷售安排逐次推售。
消委會於2014年發表報告批評發展商「唧牙膏」發售方式對消費者不利及助長炒風，消委會發言人回覆查詢時稱，發展商發出價單等同向準買家提出要約，一旦價單向外公布，應兌現承諾按價單出售價單上所有單位。消委會歡迎政府提出改善措施，但指「預售樓花同意方案」只涉一手樓花，並非涵蓋所有一手住宅，如已建成或屬舊契的發展項目，認為新措施未必能完全杜絕「唧牙膏」式銷售手法。