爆買甲廈 風險升級？

內地發展商以168億元，投得鴨脷洲利南道地王後，刺激住宅價格急升。投資者預期，中區美利道地皮的造價，也可以帶動商廈價格上揚，紛紛偷步入市，令商廈市場風險急增。 過去兩個月甲廈市場十分熱鬧，以3月份為例，港島甲級商廈市場錄20宗買賣，共涉及總成交價約22億元，較2月份的3宗成交涉約1.5億元，數字以倍數增長。當中皇后大道中9號、力寶中心、美國銀行中心、灣仔會展等多幢甲級商廈造價先後創出新高呎價紀錄，其中皇后大道中9號一個中層單位，以呎價3.98萬元成為全港呎價最貴的甲廈；而力寶中心呎價1個月內連續兩度破頂，投資者爆買入市的情緒與中小型住宅市場不遑多讓。 甲廈估價不足 較住宅更明顯 個別極端的個案反映甲廈市場不理性的情緒，比住宅市場更甚。例如有投資者3月份以2.9億元購入金鐘遠東金融中心全層，成交紀錄仍未登記到土地註冊處。但投資者上星期已大幅加價5至6成，以摸貨形式拆售，呎價3.3萬至3.68萬元，挑戰該廈呎價新高紀錄。 其實，政府近年對住宅市場推行種種辣招，某程度上為住宅市場去泡沫化，但是商廈市場並沒有相關保護措施，相對容易形成泡沫。唐榮將過去兩個月市場錄得數個高價甲廈成交進行估價，發現估價不足的情況比住宅市場更明顯。 例如皇后大道中9號中層1、2室，面積3,664平方呎，3月以1.458億元易手，呎價39,800元屬全港呎價最貴商廈單位，兩大銀行對該單位的估值僅達1.2億元，與成交價相差17%。 其次，金鐘美國銀行中心中層6室，面積1,530平方呎，3月份以5,049萬元易手，呎價3.3萬元，兩大銀行對該單位的估值僅達4,000萬元，與成交價相差21%，是估價不足最明顯的個案。 另一方面，商廈租金升幅肯定追不上樓價的升幅，根據戴德梁行統計數據顯示，今年首季多區商廈租金均錄升幅，而中區商廈租金升約1.7%，待租率為3.6%。 商廈全層分拆 回報大打折扣 根據前線代理提供的數字顯示，遠東金融中心現時呎租約80元，以上述投資者購入全層單位計算，租金回報約3.6厘。但是投資者大幅加價5成至6成拆售，租金回報跌穿3厘，至2.6厘至2.9厘之間。值得注意的是，全層式商廈租盤相對吃香，分拆成細單位的租金相對較低，換言之，投資回報也會大打折扣。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論