自從6月底，特首林鄭月娥推出多招新房策後，新盤銷售市場正逐步變化，究竟推盤量將會較前多還是較前少？唐榮估計，發展商都是飽經歷練，新盤推出還是跟着節奏，最低限度不會出現針對性競爭。
有關特首新房策，一手包括要推兩成單位，市場估計每次會有較多數量的單位登場；另外是一手空置稅，發展商將減少空置單位，加快推盤。經過1個多月時間，發展商的部署似乎略見端倪。
轉售為租推現樓 避空置稅
先有南豐等旗下的全新項目壽臣山深水灣徑8號，同時將4個特色大單位租出，以避免徵收空置稅，或許是首宗以轉租予員工避空置稅的個案。昨日，換成一直被視為有較多已取得入伙紙而未售單位的新鴻基地產，北角豪宅盤海璇第6座轉售為租，暫改以服務式住宅出租，名為海璇匯，共有140伙，面積361至1,063平方呎，戶型1房至3房，本年底招租，目標呎租可達100元，月租3.6萬至14萬元，租期半年或以上。所以，不僅限於大單位，細單位亦有機會一併售轉租。唐榮估計，待空置稅完整條文登場，經發展商龐大團隊研究，或有更多應變方式出現。
原本這些有可能推出銷售的單位轉出租，似乎可售新盤量增加的如意算盤未必打響。當然，換成租盤推出市場，對滿足租住需求亦有一定作用。
另一個預測是發展商會大推現樓或接近現樓單位，這個情況似乎出現，近期多個餘貨單位推出，可見空置稅的效果。不過，發展商是否因此減少銷售較遠期的樓花作為調節，唐榮估計機會頗大，亦即「先舊後新」，先減持已入伙或接近入伙的單位，要知道新盤推出總要有醞釀、營造氣份等一定程序，如預告、開放示範單位、公布價單、收票等等，不太可能開闢多個戰線，結果自然採用先舊後新的方式。換言之，新盤推售的總量不一定會因港府出招而大增。
加快樓花申請 延賣樓時間
日前報道，政府公布新房策後，發展商亦作出回應，在推售樓盤上作重新調整，包括加快申請預售樓花，爭取更長的賣樓時間，以及拆細項目申預售。據統計，7月份新申請預售樓花同意書共有7個住宅項目，涉及單位數目高達5,269伙，比起6月份214伙按月急升約23.6倍，並創自2002年7月後的16年新高。
一般估計，發展商加快申請預售樓花同意書，是爭取較長的賣樓時間，減少落成時的餘貨數目，避免跌入空置稅的稅網。另外，把項目分期申請或是希望推出兩成單位的總量較少，減輕每次推售的壓力。
所以，總的來說，新盤推售在新房策下正出現變化，像出清餘貨變成轉售為租、主推全新樓花變成主推現樓存貨、同樣的兩成銷售變成「攤長（時間）攤多（期數）」來賣？這在未來數月，觀察發展商的動態應該更清楚。
撰文 : 唐榮