樓價點跌？

近日有財經界預測，若失業率大幅上升，樓價有機會下跌達四成，今年8月差餉物業估價署的私樓價格指數是393.9點，如果跌四成，指數見236.34點，大約回到2013年初水平，五年升幅完全蒸發。 最近樓市睇淡的聲音頗強，多認為短期至明年樓價有機會持續緩慢向下調整，各類量度價位的指標均向下或放緩，包括樓價、支持樓價的租金、銀行估價、成交量縮減、新盤搶客等等，似乎樓價下行壓力相當大。不過，樓價要跌四成，並不容易，最近期應該要算到1997至2003年金融風暴後，持續的內外交困，接近死局才會發生。 樓價或挫4成 蒸發5年升幅？ 所以，翻查差估署資料，近十年共出現兩次明顯的樓價下跌，維持時間大約半年，2015年9月至2016年3月樓價大約下跌11.3%，另一次是2018年6月下跌至12月，樓價跌幅為17.2%。但兩次跌市稍有不同，附表1是2015年跌市表現，如果以住宅單位類型劃分，跌幅最大是A類，421平方呎以下的最細單位跌最多。除了住宅，對經濟環境較敏感的寫字樓，跌幅由2015年10月462.9點，下跌至2016年7月415.5點，跌幅10.2%，調整時間較住宅為長，不過，跌幅在各類住宅範圍之內。 值得留意的是，2015年的跌市並非環球金融市場出現巨大震盪，衝擊世界各國經濟體，當時香港除港股外，內地股市持續下跌，亦出現大量樓市辣招疊加的效應。 再推遠一點的歷史，2008年是全球金融海嘯，跌市的表現與2015年有所不同，附表顯示，跌幅最大反而是E類，1,722平方呎以上單位，A類上車盤跌幅最少。由於是大型金融衝擊，對投資氣氛自然帶來影響，豪宅類別的買家及投資者可能感受最快最深。同期寫字樓表現，無論跌幅及下跌時間，均較住宅更大、歷時更長，應該是寫字樓投資成分更重。寫字樓表現，由2008年5月高點211.5點，跌至2009年3月151.2點，跌幅有28.5%。 從這些資料可以看到，由於近日的調整並非重大金融衝擊，初步估計，更接近2015年的情況，亦即價位或由小型單位領跌，跌幅較中大型單位大；過去兩次跌市歷時半年左右，可以評估今次調整期初步約半年至明年3月。 這段時間大概可預計美國今年12月及明年上半年的加息情況、多個資助房屋包括新居屋、首置及綠置居已推出，未能抽中的購買力是釋出市場、還是等下一批資助房屋，貿易戰經過今年11月美國中期選舉後至明年首季，對香港廠商及實體經濟就業影響將浮現，甚至發展商的新樓部署，庫存上升等等將會明朗化，終將反映在二手樓價走勢上。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論