2018-07-04
經濟日報
居屋重新訂定價格計算方式，改為以市民負擔能力來釐定，初步估計居屋日後的售價，會由市價七折減至五二折，其實還有更簡易的方式。
居屋定價，過去曾有不少意見，有認為以成本定價，如只計算建築費不加地價成本、即使是上文所提模式，亦包括多種可推算，入息是全港？居於公屋戶？私樓戶？港府最後選的是私樓租戶。供款佔入息比率又是3、4還是5成？港府是中間落墨的4成。又或者是供樓年期，是20、25還是30年？利率又採用那一個水平標準？選的是市場利率。
過去甚至有意見認為，可以考慮放棄補地價機制、直接出售公屋等等。
樓價收入比 幾倍才合理？
有沒有更簡易的計算方法？全球樓價負擔能力調查的美國顧問公司Demographia直接以年薪金收入與樓價對比，得出一個小型單位相對該地區的平均收入，而得出一個倍數，得出的定義是，樓價與收入，在3倍或以下就算是可負擔水平；3.1至4倍是尚可負擔；4.1至5倍屬難以負擔；至於超過5.1倍，就已屬極難負擔的類別，本港是世界第一難負擔的地區。
如果以這個極端倍數推算，政府希望市民能夠以可負擔價錢買入單位，大約是3倍，一個三、四百平方呎小單位，樓價只要142萬元左右。如是難以負擔的5倍，樓價237萬元。不過，話說回頭，唐榮手上的資料顯示，由1996年至今，香港居於私樓家庭月入對比樓價，其實從未出現5倍這樣低的水平。
翻查2002年，當年平均每宗二手交易大約是164萬元，家庭月入是22,500元，換言之，樓價負擔能力是6.1倍左右。又或者谷底的2003年，當年平均每宗二手交易是155萬，家庭月入21,000元，樓價負擔能力約為6.2倍。這些已經是有統計以來的低點。所以，若選擇5倍或以下，合資格人士開心，但社會眼紅症或會大量出現。
如果再推至雙位倍數以下，亦即9倍，樓價約是427萬元。其實如果以準備抽籤的長沙灣凱樂苑為例，最貴樓王630萬元，相對家庭入息上限5.7萬元計算，樓價收入比例大約亦是9.2倍。相對政府引用的私樓租戶，仍達到13.3年收入水平。
若以私樓租戶月入平均3.95萬元計算，樓價350萬元，20年、2.3厘利率及九成按揭、首期約35萬元，月供是16,387元，月供大約佔這個平均月入的41%左右，應該屬於理想水平，若依附表，那便是中間落墨，大約樓價負擔比率在7至8倍之間。
如果以推出當季或最近私樓租戶家庭收入換算，港府或相關部門選定一個合理的負擔倍數，會不會更方便計算？更讓市民接受？若能同時大幅增加資助房屋的供應，相信市民會願意等待抽居屋。
撰文 : 唐榮