2018-10-22
經濟日報
樓市有轉勢迹象，耀才證券（01428）主席葉茂林認為，貿易戰影響巨大，對香港股樓均帶來衝擊，加上進入加息周期，預言樓價兩年跌4成，現持有現金最安全。
去年至今年中，投資氣氛市場一片向好，股樓市場表現理想，恒指更曾於年初創歷史新高，樓價則屢破頂。可是近月氣氛有變，股票市場尤其波動，從高位回落逾兩成，樓價亦似有轉勢情況。
後市走向 還看特朗普出招
股樓開始有憂慮，惟葉茂林認為最差的時候尚未來臨，認為環球形勢不利投資市場，「美國加息及減稅，均令環球資金重投美國市場。美金一走，亞洲貨幣即出現下跌，對環球金融市場造成衝擊。」他強調，貿易戰非同小可，將令中港市場進一步轉差。「後市會怎樣走，要視乎（美國總統）特朗普會否針對中國，我就覺得一定會，因為中國勢力再上，必令美國擔心，因此國策上一定會對付中國。如今不斷開徵關稅，對中國經濟必有打擊。」
他指出，中美貿易戰下，香港首當其衝受影響，「香港股票及樓宇均自由買賣，內地始終半封閉，如果內地客要沽貨最好選擇香港。中美貿易戰下，內地投資者在港沽貨，必影響港股樓市場，股市方面，估計兩年後恒指在2萬點以下。」
加息幅度未明 樓市看淡
至於樓市，葉茂林早年亦有投資商舖。如10多年前，他看好尖沙咀麼地道及堪富利士道一帶，購入地段4個舖位，並於數年前相繼沽出，合共獲利逾2億元。
近年他轉成大淡友，長期睇跌而極少入市，惟樓價仍持續有升幅，他指，除了內地資金因素外，息口始終不能輕視，「為何我一直睇淡樓市，因為我估會加息，但香港一直拖，直至上月才加。」
上月本港12年首次加息，僅0.125厘，低於市場預期，不少業內人士認為，市場早已消化加息因素，樓價不太受影響。他則指：「目前加得少，但不知未來加幾多次，合共幾多息。現時按揭利率2厘幾，如果加多兩厘，影響便非常明顯，加息下樓市無可能獨善其身，我睇樓價兩年會跌4成。」
對於樓市的基本因素，他認為地少人多，過去幾年樓價好自然會升，但情況亦會改變，「若經濟衰退，會有人放售物業，特別持貨較多的業主，或做生意的人會賣樓減債。當市況轉差，供應又會自然出現。」
中資審慎 中環中心去貨慢
預計樓市調整，他認為不論商廈、住宅及舖位，均全線下挫，無一倖免。商廈方面，在欠缺中資支持下，買賣頗為淡靜，「你看中環中心拆售去貨速度慢，就知道內地資金來不到港，在貿易戰下，中資機構也會審慎。」
至於投資部署上，最近確有業主減價放盤，而他認為尚未是時候入市，或會等待兩年，一於現金為王，「策略是持有現金，cash is king，希望兩年後有平貨執。」