破盡全球最貴商廈租金的中環，呎租仍在上升，並與非核心區租金仍有一段大距離，令非核心區租務明顯上升，租金可望追落後。
據戴德梁行最新商廈報告，提到本港各商業區最新租金走勢，租金最高地區當然仍是中環，最優質甲廈呎租高達164.2元，按季升0.5%，而整體中區按季增幅為0.7%，但對比起其他區，卻是升幅最小。若計灣仔/銅鑼灣、港島東、港島南、東九龍、西九龍及尖沙咀等，全部升幅均高於1%，而港島東單月升幅高達2.5%，為近5年單季升幅最強，數字反映，中環以外地區，租金升幅全數跑贏。
商廈新租金平 非核心區受捧
租金升幅放緩，亦不及非核心區，主要原因有二。第一，核心區中環目前空置率極低，以超甲廈計，空置率低於1%，個別商廈更是百分百租出，故租務活動亦較少，亦因租務不多，租金升幅並不顯著。更何況中環是全世界最貴地區，現時區內一旦有超甲廈單位放租，每呎叫價多在200元以上，基數大升幅自然會減少。
第二，非核心區有新商廈兼租金便宜，即吸引租客搬遷。最近與太古地產（01972）行政總裁白德利傾談商廈市道，他謂該集團旗下太古坊商廈租務非常理想，而太古城一座重建項目入伙在即，總樓面達100萬平方呎，預租率已近100%。提到為何可以吸引這麼多租客，連一些過往較少出現在港島東的律師樓、會計師樓，如今也齊集在太古坊。他提到現時港島東新落成的寫字樓，全是超甲級水準，租金卻是中環的三分之一。事實上，近一年非傳統核心區如港島東、黃竹坑等，多次錄得5萬平方呎以上成交，逾10萬平方呎租務更不止一次出現，正因非核心區新樓面多，可供租客選擇。
資料顯示，目前中環平均呎租約137.9元，而次高為灣仔及銅鑼灣，呎租約77.3元，從而可見，如果遷出中環，到任何一個商業區，已足以節省一半租金，如果搬至港島東及黃竹坑，可節省幅度更高達6至8成，對大部分機構來說，節省開支是必須考慮，若中環租金持續向上，不得不研究搬遷。
中環租金會開始回調嗎？
當然，中美貿易戰爆發，加上股市下挫等，成為影響商廈租務市場關鍵因素。跟不少寫字樓租務代理傾談，截至目前為止，尚未出現租務氣氛轉勢，機構沒有停止擴充或開業，當然若貿易戰加劇，影響本港經濟，導致營商環境轉差，便會打擊租務市場。
低空置高需求 中環租金難跌
目前兩大因素仍支持中環商廈租金，一是新供應近乎零，未來一至兩年沒有任何大型新項目落成（最快要待美利道停車場項目，2022年預計落成），目前空置率低於1%，業主暫未有減價壓力。
第二，需求仍然持續，近月更出現新興金融科技公司搶租中環，長江中心破紀錄以每呎225元租出，正是金融科技公司承租。中環租金難跌，肯定令非核心區租務活動更多，租金升幅料跑贏中環。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論