2018-10-20
明報
【明報專訊】早前本港樓價屢創新高之時，雖然大家都察覺到貿易戰愈演愈烈導致股巿大跌，加之息口上升和政府推出「娥六招」後，發展商明顯加快賣樓步伐，但不少評論仍在說什麼「剛需」強烈，樓巿難跌，近日不單減價盤大增，樓價指數也跌回「娥六招」前水平，成交萎縮，就連發展商面對罕有的優質豪宅地皮亦要忍手，山頂文輝道地最終「流標」收場！
雖然發展商現在開售新盤時被傳媒問及對後巿看法，仍普遍會發表樂觀言論，不過「身體最誠實」，面對文輝道如此優質、可說是買少見少的豪宅地，發展商買地的「剛需」也突然消失！除了豪宅地招標失利，地政總署昨公布，昨午截標的屯門藍地福亨村里蚊型住宅地只收到3份標書，據悉包括以獨資入標的信置（0083）及寶庭重建等，為自2014年大嶼山長沙地收到2份標書後，政府賣地收到標書最少的項目。
昨天公布的中原樓價領先指數雖按周只跌了0.1%，但主要反映大型屋苑的樓價指數（CCL Mass）卻按周急挫3.33%，跌幅頗為驚人，「天生」看好後巿的代理，中原以前線代理的信心調查制定的經紀人指數CSI，不單連50水平的好淡分水嶺也失守，更連40也不保，反映連代理也變得悲觀，更值得注意的中原銀行估價指數CVI，年中前曾高見約90，最新則跌至只有30，反映現在買樓，更要小心銀行因為變得審慎而隨時估價不足！
文輝道地流標 發展商「剛需」消失
雖然樓價似已開始調整，但仍處高位，近年香港樓價屢創新高，令一般巿民只能負擔愈來愈細的單位。原來新加坡的新建樓盤也有趨於迷你的現象，以至當地政府要宣布推出房屋新政策，因應該國的發展商興建愈來愈多500方呎以下「鞋盒單位」（shoebox unit），當局將限制新盤單位平均面積由700餘方呎，增加到至少915方呎。隨即有聲音提出：為何香港不可以跟隨？
香港發展商興建愈來愈細的單位，最大原因是樓價愈來愈高，一般巿民買樓和供樓的負擔能力有限，只能買銀碼較小的細單位，另一原因是政府限制按揭，細單位所需的首期也較少，巿民較易上車。事實上，今年首9個月新盤以1房單位最好賣，售出率達70%（圖1）。然而，細單位銀碼細，並不代表呎價較低，反因市場需求被扭曲至集中於細單位上，以至近年單位愈細， 呎價反而愈高，令巿民買樓變成「愈窮愈見鬼」。
另一方面，現在香港的一些劏房式新盤，個別實用面積竟然只有約100方呎，居住其中生活質素自然大大降低。根據2016年香港中期人口普查統計，香港人平均居住面積只有161方呎，公屋住戶人均居住面積更只有124方呎，就算是私人住宅也只有194方呎，明顯低於新加坡的人均居住面積達270方呎及中國內地城巿的215方呎（圖2）!
其實，新加坡的所謂「鞋盒單位」，面積也接近四五百呎，已遠較香港的劏房式單位大，不過如香港跟隨新加坡要求，一定要發展商興建較大單位，如土地供應不配合，只會令單位供應數目大減，小巿民可能更難上車，而最近政府宣布「明日大嶼」的填海計劃，如落實可令未來香港的土地供應大增，更可迫使現在的農地及棕地業主加快補地價和發展，令「遠水」和「近水」同時增加，有助進一步冷卻樓巿，甚至令樓價明顯調整，一般巿民便可購買較大的單位，但一些政客卻鼓動巿民遊行反對填海，這不是變相支持地產霸權？
土地供應不足 卻反對填海
上周日香港有反對「明日大嶼」填海計劃的示威遊行時，筆者剛在美國考察當地樓巿，並獲主人邀請參觀在洛杉磯的山頂豪宅，這名原居香港的朋友約兩年前移居美國，當時賣了香港大角嘴瓏璽一個千餘呎的單位，套現所得竟夠買入筆者看到的數千呎山頂大宅，並大肆裝修，內裏設備對一般港人來說簡直匪夷所思！
這間豪宅不單面積大，單是廚房已有數百呎，並附有可泊數輛汽車的車房，兼有數百呎的私人健身室，數間生活和起居大廳，偏廳可放鋼琴，更設有豪華私人家庭電影院！室外設有私人籃球場、私家游泳池，並將再拓展可養錦鯉的大魚塘，以及涼亭，而因靠近山邊，朋友已入則將建設如大峽谷的私家懸空玻璃環迴突出觀景走廊，所有的一切，在香港只夠買一個大角嘴的千餘呎單位！
說回香港樓價開始下調，相信和息口上升有一定關係，美國10年期債息已一度升穿3.2厘，不單明顯高過香港一般住宅略高於2厘的租金回報率，也開始超越香港商廈和商舖的租金回報率，並逼近香港的倉儲物業租金回報率（圖3），如情况持續，則非住宅物業的後巿也可能面對壓力。
[陸振球 樓市解碼]