2018-10-20
東方日報
二手樓市疲弱，踏入十月份日日均有減價成交，到底現時市況有幾虛怯？本報追蹤上半個月20宗標準單位減價個案，佔95%成交價平過大型銀行網上估價，當中60%個案更低逾一成，連老牌及藍籌屋苑業主照樣「冇手軟」大幅劈價，最誇成交價低過估價逾25%。
銀行估值向來是業主放盤的叫價指標，但面對低迷市況，買家「話晒事」，心急甩貨的業主惟有劈得狠才能獲買家承接，連流通量較多、估價較貼市的指標物業標準單位一樣棄守估價底線，低過估價的成交愈來愈多。
美孚新邨成交價低25%
該些十月上半月錄得的減價個案當中，以藍籌及老牌屋苑的成交價較估價跌幅最多，其中新近以年初價790萬元售出的荔枝角美孚新邨秀蘭道高層戶，十月中銀行網上估價1,048萬元，成交價較估價低兩成半。中原馮建平認為，該單位屬連租約盤，開價較相宜，加上業主看淡後市，才願意以低價沽貨。
港島藍籌屋苑康怡花園亦要靠劈價才突破本月零成交悶局，屋苑N座高層15室兩房戶，單位實用面積466方呎，原業主新近狠減110萬元，至850萬元易手，回到今年三月份做價，遠較近日大型銀行估價低233萬元。
另外，同屬港島藍籌盤的海怡半島日前亦錄冧價成交，一個32座高層兩房戶，原業主減價30萬元，至850萬元沽出，較同類高位回落逾8%，相比逾千萬元的估價，低出16%。
世界花園2300萬易手
新界區方面，老牌屋苑沙田世界花園近期透過拍賣售出兩個銀主貨，其中一個2座中層單位，即使被買家搶高約5.5%至2,300萬元甩貨，但比銀行的3,102萬元估價，仍低802萬元，實用呎價險守一萬元關口。
此外，東涌藍籌屋苑映灣園早前錄得的呎價跌穿「五位數」成交，單位為3座低層三房戶，原開價950萬元，已比銀行估價1,083萬元為低，最終劈至896萬元易手，呎價約9,372元屬近半年低位，較估價低逾17%。
至於上車屋苑方面，以大圍的上車熱點金獅花園成交價與估價差幅最勁，其中，該屋苑1期金富閣中層單位，銀行網上估值約552萬元，日前市傳以低於市價三成，即是420萬元沽貨，低估價約24%。
業主虛怯 寧劈價沽貨
至於旺市時叫價硬淨的上水御皇庭，近期3座高層H室兩房單位，減價約28萬元至五球易手，較十月中仍企硬逾600萬元的銀行估價低逾17%。利嘉閣黃靜顏指，事件反映個別業主受市場氣氛虛怯影響，不惜以低價沽貨。
不過，部分減價成交做價仍然較貼近銀行估價，其中，天水圍嘉湖山莊賞湖居6座低層兩房單位，累劈13%至462.3萬元沽出，雖然代理指較高位做價回落近一球，但相比478萬元估價，相差只有約3.3%。至於上水新進單幢物業顯峯，最近低層單位減至610萬元沽出，比起估價仍高25萬元。
藍籌盤黃埔花園兩月跌9%
隨着市況回軟，主要藍籌屋苑估價跌幅顯著，據利嘉閣按揭代理數據，九龍藍籌屋苑黃埔花園11期6座低層F室，實用面積641方呎，最新估價1,050萬元，較八月估價1,150萬元回落近9%。
太古城最新估千八萬
另外，新界區指標沙田第一城估值亦下調，一個50座高層A室，實用面積284方呎，八月高位時估價570萬元，現時回落至520萬元。
港島方面，以鰂魚涌南豐新邨11座中層H室單位為例，實用面積570方呎，最新估價900萬元，較兩個月前估價跌逾8%；同區龍頭屋苑太古城，海天閣一個高層實用面積764方呎單位，最新估價1,800萬元，過去兩個月估價累跌150萬元。
銀行估價未追貼市況
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，本月部分減價成交的做價遠低過銀行網上估價，相信原因之一是近月交投較疏落，在成交數據滯後下，不少單位銀行網上估價仍反映高位市況，加上部分銀行對後市睇法不如業主般悲觀，令成交價與估價之間出現較顯著的偏差。她續說，隨着市場累積足夠的減價登記成交，銀行網上估價將繼續貼近市況，料年底再回落5至10%。
新界細價樓轉跌速度快
今年細價盤曾掀搶購熱潮，即使偏離市區的屯門及天水圍，估價在高位時追不上癲升的樓價，曾出現估價不足情況，究竟市況逆轉後情況如何？
年內走勢分三階段
祥益地產數據分析部主管林佳武表示，該行過去一年根據屯門及天水圍的成交紀錄，與三家主要銀行的平均網上估價比較，數據指出，期內大致分成三個不同的趨勢。林氏續說，今年一月之前傾向貼近銀行估價線，大部分數據的估價與成交價相若，而一月至八月初期間，隨着樓價不斷上揚，逐步出現估價不足情況，且有擴闊迹象。然而，八月市況回軟，部分成交價低於銀行估價線，個別更較估價低逾10%。
做樓按宜參考估價
他認為，雖然網上估價有滯後情況，但可作參考用途，一定程度上可判斷現時銀行貸款的鬆緊程度，讓一眾市民了解更多單位樓價與銀行估價的差距及樓市實況，對物業的貸款有更明確的指標。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指，每次樓市波動，銀行估價容易「跟唔切」，但亦不排除在目前虛怯的市況下，部分業主怕樓市大幅轉向而「劈過龍」沽貨。