2017-04-20
東方日報
首位特區行政長官致力推動港人自置居所，並期望能於十年內把自置居所比率由50%以下推高至70%。他這個政策目標，乃基於高自置居所比率能促進社會安定的考慮。
誠然，作為業主的住戶，很自然會對社區更有歸屬感、並會更願意對社區的建設效力。港大經濟學教授王于漸指，更多人成為業主，等於有更多人分享到房價升值的財富。無樓人士看着別人財富冒升，自己卻無法分享繁榮帶來的財富，只會愈來愈不滿。
倒逼買樓 後患無窮
基於這些考慮，第一屆政府推出「租者置其屋」計劃，分階段把部分出租公屋出售給原來業主。租置計劃初期確把自置居所比率推高，惜後勁不繼，○五年後，自置居所比率居然不升反跌。據筆者記憶所及，香港長期以來自置居所比率一直上升，但從○五年開始，自置居所比率差不多連年下跌。
自置居所比率下跌的一個原因，是有些業主見樓價不斷攀升，決定賣樓轉租，並期望一俟樓價大幅回落便低價買回。他們之所以有這種動作，與九八至○三年大跌市的歷史不無關係。
他們想，樓價不可能只升不跌；即使跌市僅及先前一半，售樓轉租亦有利可圖。現回首過去，顯然這些想法大錯特錯，如今這些人士可能再沒有能力置業。
本來，要是本人早於九一年提出的住宅樓價指數期貨獲當局重視並推出，看淡樓價的業主可不必售樓而只沽出樓價期貨，已可對沖一旦樓價逆轉的風險。
一般而言，對於有能力買樓自住的人士來說，筆者一直主張置業。我們其實無法掌握樓市轉勢的時機，只要不是供得太辛苦，買樓自住通常都是十分好的投資。
出租房屋仍具需求
惟筆者不同意政府大量把出租公屋轉為出售的居屋，倒逼港人買樓。在市場上，始終有人買不起樓或不願意一下子投入太多資金作長遠投資。若勉強壓低樓價去遷就收入和積蓄不多的人士，只會傷及原已買樓人士，原已買樓人士又多為中產人士，出租公屋供應減少，一定會影響到公屋輪候時間。
為壓低樓價，有學者建議大增投資物業的差餉，讓出租私樓無利可圖。筆者同意增加投資物業的差餉會大減物業的投資性需求，惟這又肯定會減低出租住宅供應，租樓人士會更難找到合適單位。另又由於投資者紛出售物業套現，樓價勢將出現恐慌性跌幅，結果傷及經濟元氣，使港人重蹈九八至○三年的痛苦經歷。當時，不少業主變成擁有負資產的苦（負）業主。
正確的政策是，締造穩定的宏觀經濟環境，讓租置比例反映市場不同的需求，政府不要越俎代庖。若特區政府當年不推租置計劃，而專注於穩住經濟，樓價不致暴跌暴升，相信自置居所比率亦可依循過往軌迹緩緩上升。
何濼生
香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為珠海學院商學院院長。
作者：何濼生