2018-07-03
明報
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【明報專訊】政府日前公布多項房屋政策，包括向空置一手樓徵收「額外差餉」、修改樓花銷售手法、改劃9幅私樓地皮興建公營房屋、將資助出售房屋的定價與市價脫鈎，以及成立專責小組推過渡房屋等。回望過去近十年，私樓樓價不斷癲升，一向與市價掛鈎的資助出售房屋價格亦水漲船高，為應對樓價與市民負擔能力脫軌的問題，政府多次將白表家庭申請入息上限推高，結果全港近七成人口也納入符合入息資格申請範圍。
參考近期居屋4400多個單位，即使個別單位呎價近萬元，仍吸引逾15萬份申請，白表申請更是超額認購59倍，近乎60人爭一伙。問題是將資助出售房屋的定價與市價脫鈎，入場門檻降低，需求進一步擴大，但供應何來？既然綠置居可回應綠表人士的置業訴求，居屋的綠、白表比例是否可作調整？要解決房屋問題，不能只靠單一政策改變，必須有全面的考量，一併推動。
土地「轉換」或刺激私樓價向上
土地供應短期仍然緊絀，新房策的其中一項，是將9幅私樓地皮改為興建資助出售房屋，涉及約1萬伙，惟面對逾15萬個潛在購買力，仍是僧多粥少。再者，此1萬伙是由私樓單位「轉換」過來，不排除會變為刺激私樓樓價再上升的一條伏線。歸根究柢，未有「整大個餅」而只是把比例重新分配，恐怕難紓緩市場對樓價只會向上的心理預期。
特首林鄭月娥的首份《施政報告》已表明房屋政策是以置業為主導，重塑置業階梯，包括「恆常化」綠置居作為階梯第一級，同時加入「港人首置上車盤」，惟數量如何分配及會否增加如過去「夾心階層」的房屋階梯，協助中產及專業人士置業。
筆者認同本港需要重置完整的置業階梯，但同時應清楚劃分首置上車盤、居屋及綠置居的對象，設合理的入息上、下限，為每條隊伍劃線，合理分配數量，方能達致分流效果，避免資源重疊，並鼓勵及協助市民往上流。
宜回購資助出售房屋
此外，筆者是反對「白居二」政策，因為容許白表人士免補地價購買二手居屋，刺激需求但供應不增，只會推高居屋的售價。與其面對不斷加建資助出售房屋的壓力，政府何不考慮實行「回購資助出售房屋」，市民購入資助出售房屋後，日後只能轉售予政府，政府可提供誘因，如在補地價上提供優惠，讓有能力上流的住戶出售單位，此舉既可保持單位庫存，又可避免單位流入私人市場，減少投資及炒賣成分，讓資源得以更有效運用。
長遠而言，增加供應固然是王道，但當「麵粉」未成形之前，將房屋資源分流做好，理順不同置業階梯人士的需要及公平性等問題，更當重要。