2018-06-30
星島日報
政府增加撥地興建居屋等資助出售房屋，並且借市區重建局之力提早推出「港人首次置業」盤，又改變訂價模式，形成加大折扣之效，有幸中籤者可大降上車負擔。不過，對人數龐大的等候上車一族而言，只是杯水車薪，加上私樓樓價料更高企，置業仍然是難圓的夢。
居屋以幫助中層收入市民首次置業為目標，現時居屋訂價機制是由市價牽動，打個折扣，形成售價隨同市價節節上升，導致最新一期有居屋最貴單位估值接近九百萬元，打七折後以六百三十萬元開售。要是這套計價方式不變，遲早出現估值千萬元的居屋，與目標資助對象的負擔能力距離，愈拉愈遠。
即使居屋愈來愈貴，但因私人住宅樓價狂飆，認購仍然極度踴躍，最新一期就收到逾十五萬份申請，超額三十三倍，創下當局恢復出售居屋以來最高紀錄。一些符合入息資格限制的申請人，個人財力根本買不起，而靠父母等親友幫忙上車，導致居屋和私樓一樣出現「父母盤」。
現在政府提出改變居屋訂價的計算方法，以市民負擔能力為主導，以「無樓家庭」月入中位數作參考點，確保每期居屋至少有七成半單位在其負擔能力範圍，以最新一期居屋的估值計算，售價大約會低到五二折。
佔用私樓地 減私樓供應
依此基準，以收入較居屋為高市民為對象的「首置上車盤」會打六二折；鼓勵公屋居民由租轉買，騰出所住單位的綠置居會打四二折，全都比七折買樓便宜。
比起原本的計價方式，這個安排屬於「先甜後苦」，原因是市民享受了較大的折扣買樓，日後轉售時要補回的差價會較大；不過，現時最需要解決的問題，是降低市民上車門檻，避免出現「天價開售」的資助房屋，讓市民有能力買到。
當局維持轉售補價安排，避免產生納稅人巨額補貼，也不會出現純粹按建屋成本計價產生的不同地區居屋同等價錢的現象，維持比較公平的安排。
不過，單靠變相調高折扣，受惠的只是幸運中籤的市民，僅佔申請者極少比例。要更多人受惠，就要增加供應。當局宣布把九幅原本劃作私樓用途的土地，改劃為公營房屋用途，提供一萬零六百個單位，部分將用作資助出售房屋。此外，市建局原計畫在明年第二季落成的紅磡馬頭圍道新盤，亦可提供四百五十個單位作首置盤，可以比安達臣道首置盤早些投入市場。
刺激樓價升 上車更加難
可是，單看最新一期居屋收到的十五萬份申請，就可知道這些額外供應仍然僧多粥少，遠遠不敷需求。
此外，這些額外供應，是從私樓用地調撥過來，難免令私樓供應比預期少，要是到時私樓供應未能達到年均一萬八千伙的目標，勢必推高樓價，令本已熱火朝天的樓市熱上加熱。
當私樓樓價繼續飆升，就有更多市民買不起私樓，要申請居屋或首置盤來圓置業夢，倒過來令本已嚴重超購認購的資助出售房屋更加求過於供。要是私樓租金隨樓價成本上漲，還會驅使更多人申請出租公屋，令輪候公屋人龍長上加長。
資助出售房屋擴大折扣，中籤的幸運兒得以減輕負擔，但是，大部分向隅者卻可能面對更難上車的困境。要改變這現象，只能靠大量增加資助出售房屋的供應，以及出現私樓價格下降的市場環境。除非政府有能力大量增加土地供應，否則目前十個茶壺五個蓋的困局，恐怕難以改變。