2017-04-19
經濟日報
本港近十年未有大型填海造地的計劃，政府上周公布向立法會申請205億元作為東涌填海費用，將會提供超過4萬個住宅單位，能否成為政府解決土地供應不足的利器？
改變現有用途 難避環境局限
近年政府無法大幅增加供應，主因是土地供應不足，相對於改劃綠化、政府用地，以至推動新界發展區，大規模填海屬於增加供應較為有效的方法。
無論是改劃土地或者大規模開拓新界新發展區，性質上都是改變現有土地的用途，分別只是由農地、棕地還是綠化改劃，不能夠迴避現有環境的局限，由周邊生態環境、交通影響，到地主、租戶的反對，既會影響到當局的規劃，妨礙土地發揮最大效益，收地發展過程亦容易遇到不同工程及居民抗爭，影響進度。
填海創新土地 發展最大潛力
反之，填海則是創造新的土地，只要選址合適、規模較大，基本上計劃彈性較大，能夠發展土地最大潛力，增加更多供應。例如，東涌東填海涉及約130公頃用地，能夠提供超過4萬伙供應，相較之下，古洞北、粉嶺北整個發展區近800公頃，提供近6萬伙供應。
本港過去不少新市鎮發展或多或少涉及填海，為人所熟悉為沙田透過填城門河及沙田海，興建新市鎮，當中沙田第一城更是以公私營合作方式填海發展。
自《保護海港條例》的司法覆核官司後，近年填海工程大減，大部分都是大型基建，如港珠澳大橋人工島、機場第三跑道及中環灣仔繞道等，而對上一個填海造地的黃金時代，可以說在90年代，由將軍澳、東涌填海，到西九龍填海計劃將九龍區面積增大三分之一，當中所填的土地，如長沙灣的多幅用地，仍然是這幾年土地供應來源之一。
政府規劃東涌填海130公頃，相較過往發展沙田、大埔、將軍澳時，填海規模較細，但始終算是重啟大型填海作為增加供應的工具。事實上，對上一次透過填海造地發展，應該已經是將軍澳第3期及東涌第3A期的填海工程。
以東涌第3A期填海為例，亦即是映灣園對出的一幅土地，包括東環（涉2,339伙）、昇薈（涉1,419伙）、第54區的居屋（涉3,300伙）、第56區的公屋（涉3,580伙）等，合共已提供逾萬伙供應，還未計及部分撥作酒店發展或者尚未發展用地。
商業樓面賣地 收入足夠回本
翻查資料顯示，當年填海工程造價約7.1億元，而單是東環、昇薈及東涌第53A區酒店地，當年批地時合共地價收入達89億元，不但能夠作為填海工程開支，甚至能夠補貼周邊的公營房屋項目。
若果用東涌東填海計劃預算開支205億元，所提供的944萬平方呎的商業樓面，以保守估計每呎樓面地價3,000元計算，賣地收入已經達283億元，足夠工程回本，還未提及住宅用地的收入及增加供應帶來的社會效益。
因此，要解決土地不足問題，還是盡快重啟填海吧。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論