2018-10-17
明報
【明報專訊】樓市氣氛轉淡，本財政年度重量級地王、山頂文輝道豪宅地亦流標收場。地政總署表示，因發展商入標價錢未達到政府就該地皮所定底價，不接納上周五截標時所接獲的5份標書。港府強調是按既定機制，在市場公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府所評估的底價，政府不會出售相關土地。有入標發展商表示，開徵空置稅對發展商成本構成壓力，影響出價。
明報記者 甘潔瑩、林尚民
政府表示，港府政策目標是為市場提供穩定和持續土地供應，以回應社會對各種土地的需求，此目標不會因為個別土地的招標結果而受影響，並會在適當時候考慮再推出文輝道地皮。另根據現行土地招標機制的新安排，在完成所有中標交易手續後、即公布賣地結果後約4周，政府會以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額，惟由於文輝道地皮流標，因而不會公布標價。
港府強調會持續供應土地
上述文輝道地皮入標的發展商全屬港資，包括獨資入標的長實（1113）、嘉華（0173）、新地（0016）、恒地（0012）；另九倉（0004）伙拍新世界（0017）、南豐、華懋、中海外（0688）、信置（0083）合組財團入標。地皮前身為政府高級公務員宿舍，涉及6幢樓，樓高逾10層，可享南區海景。地皮面積約18.9萬方呎，發展地積比率約2.1倍，最高可建40.4萬方呎。
綜合業界估計，文輝道地皮估值約243億至485億元，預計每方呎樓面地價約6萬至12萬元。值得一提的是，按今年初財政司長陳茂波發表的《財政預算案》，2018至2019財政年度在土地方面的收益料逾千億元，相關收入包括官地招標、補地價等，文輝道官地流標，意味庫房本年度很有機會少收數百億元。
本財年庫房料少收數百億元
可留意的是，大部分入標發展商過去兩年均有在市場上吸納百億地王，如長實今年8月以逾300億元投得港鐵黃竹坑站3期項目、新地今年5月亦豪擲251億元投得東九龍啟德第1F區1號住宅地，破盡全港官地紀錄；至於恒地，去年中以每方呎樓面地價高逾5萬元、232.8億元總作價投得中環美利道停車場的商業用地。
發展商平衡風險 影響出價
由於文輝道地皮屬巨額投資，業界相信發展商出價亦會較審慎。嘉華營業及市場策劃總經理（香港地產） 溫偉明認為，今次流標反映政府、發展商之間對空置稅影響的落差，因項目屬「超級豪宅」地皮，這類物業通常都以現樓形式「慢慢賣」，以文輝道地皮可建約40萬方呎樓面、每伙約3000方呎計，地皮可建成約百間售價過億元單位。若要在1年內完成銷售，對價錢的影響有多大暫時未能估算到，若沿用現時以5至10年作銷售目標，支付空置稅對發展商構成一定成本壓力，故發展商出價亦要平衡風險，出價會受影響。
溫認為，若政府落實空置稅，應考慮是否應該同時適用於豪宅物業，因空置稅的目的，是要為大眾化市場帶來單位供應， 而非豪宅市場。