2018-06-29
經濟日報
鑽石山鳳德邨一個147平方呎納米單位，剛於自由市場以278萬元（已補地價）易手，實用面積呎價18,912元，屬全港公屋呎價最貴單位，業主持貨3年獲利90萬元離場。
3年勁賺90萬，對不少打工仔的確吸引。不過，當業主以為可以細屋換大屋，但原來套現得到的資金，又或個人入息，根本不容許他們「再上車」，再陷入上游難、換樓難局面。
套現110萬 入市選擇不多
以上述鳳德邨單位為例，業主3年前以188萬元購入，當年承造9成按揭入市，扣除供款及息口支出，估計實質套現約110萬元。但近3年來樓價急升，市區400萬元以下上車盤基本絕迹，即使一手樓發展商可提供高成數按揭，但1房單位單位造價逾500萬元，110萬元首期入市選擇不多。
私樓方面，多個提供納米戶的屋苑中，以大埔嵐山開放式單位交投最多，基本佔去屋苑每月逾半數成交，業主獲利幅度以倍數計。如1期7座中層D室，面積196平方呎，原業主2015年以159萬元購入單位，以9成按揭計，利息2.15%及供款30年計，月供需5,397元，月入14,207元已通過壓測。
資料顯示，單位於5月份以380萬元沽出，帳面獲利221萬元，升值逾1倍。扣除利息後，連同已供款約11.1萬元及首期，料可套現共248萬元。手持248萬元，可以購入區內甚麼單位？現指標屋苑大埔中心，面積315平方呎兩房，入場要約550萬元，假設承造6成按揭，4成首期要涉及220萬元，即套現出來資金幾近「一鋪清袋」。
納米戶入場門檻低，成為市民上車恩物。但如果買家入市時，只看當前市況，忽略了未來換樓部署，即使單位升值幅度以倍數計，惟樓價始終與中小型兩房戶，有極大差異，最終又再陷入另一困局。
撰文 : 文倩婷