2018-10-17
經濟日報
行政長官林鄭月娥在她第二份施政報告中以大篇幅聚焦於土地及房屋供應，其中公私營房屋比例由以往的6比4，改為7比3。公營房屋比例增加，將會令私樓供應變得更少，私樓抗跌力更強及更矜貴。
目前公屋輪候冊的上樓時間，經由較早前的5.1年增加至5.3年。據房屋委員會最新估計的公營房屋建設計劃數據，由2018至19年到2022至23年的5個年度，本港公營房屋總供應量只得9.75萬伙，平均每年是1.95萬伙，與長遠房屋策略公營房屋目標每年2.8萬伙相比，缺口逾30%，供應嚴重短缺。
變相減少私樓供應
本港土地建屋的公私房屋比例以往是6比4，但林鄭月娥在施政報告公布，在她任內會增加公營房屋的比例，調撥更多土地作公營房屋發展。並承諾政府開拓的新增土地，以房屋單位計算，7成應用於公營房屋。換言之，私樓比例會由4成降至3成。
今年施政報告將公私營房屋供應比例提高至7比3，變相減少了私人住宅的供應，對私樓市場有直接影響。政府加大公營房屋供應，如公屋、居屋、綠置居等，完善了置業階梯，對整體社會屬好事。
拉上補下 地荒難解
長遠而言，增加公營房屋比例，無形中令私樓市場供應減少，私樓變得更為矜貴。在現時不明朗外圍因素籠罩之下，私樓供應量減少，反而提高其抗跌力及保值效用。
近年本港土地供應十分短缺，才造成私樓價格大幅上揚及公屋輪候時間愈來愈長。土地供應不足是基本問題，並非單是私樓或公營房屋土地欠缺的個別情況，所以，完全沒有拉上補下的條件。提高公營房屋比例，自然結果是削減私樓土地供應，私樓數量亦順理成章地減少。
在物以罕為貴定律之下，私樓身價水漲船高是理所當然。樓市上升時私樓當然更值錢，跌市中亦產生更強的抗跌力及保值力。
施政報告提出發展棕地、「土地共享先導計劃」利用不在政府發展規劃中的私人擁有土地，以至開拓「明日大嶼願景」在東大嶼填海興建人工島，用短中長期方案滿足公私營房屋需求，但亦相信荊棘滿途，遠水救不了私樓亦嚴重不足的近火。
撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁
欄名 : 大行觀點