特首林鄭月娥推出任內第二份施政報告，其中「明日大嶼」計劃最受矚目，也甚具爭議。剛過去的周日有團體發起遊行，反對明日大嶼填海計劃，他們不滿港府威權施政、一錘定音。
著名網評家亮劍先生素來見解精闢，他認為通常港府的工程預算有少無多，除了40萬個住宅單位，另要興建道路、學校、商廈和醫院等，就當成要花7,000億元吧。
亮劍兄引出具體數字支持他的論點，1,700公頃等於1.83億平方呎土地，假設私人樓的地積比率為5倍，公營房屋為6倍，商用物業為9倍，他計算出各類樓宇的面積及伙數如下：私人樓為1.345億平方呎，約12萬伙；公營房屋1.614億平方呎，約為28萬伙；而商用物業約佔2,000萬平方呎。只要私樓樓面地價每呎賣4,900元，商用物業樓面地價賣4,300元，那麼7,000億元填海工程就可回本。
專家學者列數據撑填海
另一位樓市專家唐榮先生是出名的數據王，他更形容明日大嶼計劃是「唔填就笨啦」。他以40萬個單位計算，假設每個單位平均面積400平方呎，全部出售，每個賣250萬元，便可賣1萬億元，而興建每平方呎樓面地價成本僅為3,125元。試想想，先不算私人樓，就以資助房屋如居屋、港人首置上車盤計算，以225萬到338萬元金額，買入一個人工島有海景鐵路400呎單位，市民買不買？
專家學者的智慧告訴我們數據的重要性，特區政府率先選擇中長期的填海措施，可說是一片苦心。林鄭形容，從新界東北發展到現在改名古洞北等，至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了，有1,700公傾土地作後備，眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於明日大嶼計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」，這只是溝通上出了問題，實際上兩者卻有異曲同工之妙。
撰文 : 蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名 : 專家論市