2018-10-17
經濟日報
准許利潤最為關鍵，也最難訂定，可參考以下數字：
差估署全港租金指數，今年8月為195.7、去年8月為185.7，若以指數計，租金上漲5.4%。深圳擬實施的租管，建議租金升幅不逾5%。准許利潤政策可從《差餉條例》入手。現有差餉計算，是按應課差餉租值乘以5%（差餉徵收率）。
建議如租金加幅低於准許利潤，免繳差餉，變相政府補貼5%租金。如高於准許利潤，差餉等於應課差餉租值（或實際年租金，高者為準）乘以租金加幅（%）。即加租所得金額全數納作差餉。附表為計算例子。
對業主來說，去年至今租金指數升5.4%，兩年租約計加10.8%，扣除5%差餉，租金淨增長5.8%，已是可觀回報；但每兩年須與租客談判，甚或要付佣金重新放租，倒不如跟從准許利潤（每年3%），淨收6%加幅及免繳5%差餉，實質回報更多。而且物業稅以租金收入計算，租金愈低，課稅愈少。
或有意見指，假如業主索性不放租，租盤減少，最終受影響是租戶。若有業主有屋不租，便會不獲豁免差餉，如變種空置稅——出租免差餉、空置則付差餉。另外，如停租一年，除白付一年差餉外，加租亦以一年前租金為基礎上加3%，意即落後市值租金3%；如要追加，則全數加租所得都會被差餉吃掉。故此，有屋不租，損失首先是業主。
政府少收40億 64萬租戶受惠
對於租客，全港有21萬基層居住劏房和板間房，面對瘋狂加租，若每年鎖定3%加幅，可大大減輕負擔。舉例一家庭以4,200元月租62平方呎劏房，輪候公屋5.3年，每兩年加租6%，5年後租金約4,720元，相信有能力負擔，等候公屋上樓。
假設一對年輕夫婦，計劃10年後置業，現月租1.4萬元，如准許利潤為3%，10年後租金為1.77萬元（累升26%）；但如按現況，兩年加租10.8%，10年後租金增至2.11萬元（累升51%），相信積蓄已被租金蠶食殆盡，望樓興歎。
對政府來說，代價是少收了40.1億差餉，藏富於民，便令64.2萬名私樓租戶免受加租之苦，也可以減少市民怨氣，絕對是德政。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論