2018-10-16
經濟日報
唐榮一直支持填海，寫下多篇關文章，填海爭論由施政報告再度引發，過去曾提議，整個島均建成公營資助出售房屋，會不會少一點爭議？
前日《經濟日報》報道，團結香港基金指出，早前提出「強化東大嶼都會」計劃時，評估填海每平方呎成本約1,360元，即總成本（未計基建）約2,490億元。而假設明日大嶼計劃內15%填海地用作賣地，即有約2,745萬平方呎用地，若以地積比4倍發展，即約1.1億平方呎樓面可供出售，保守估計每平方呎樓面地價約5,000元，即可為庫房帶來約5,500億元收益，正好抵銷初步估算的5,000億元造價。
正如前日本欄指出，5,000億元填人工島及交通基建，假設興建最大數量至40萬伙400平方呎私人單位，平均每個單位土地開發成本是125萬元，1萬億元的平均每個單位土地開發成本是250萬元，每個單位建築費100萬元，總計成本是350萬元。
倘全建公屋 無法收回成本
目前長遠房屋策略訂定10年建屋目標46萬伙（見圖），大約28萬伙是公營房屋，當中約8萬伙是居屋、20萬伙是公屋。
如果人工島全數建公屋，足夠兩個長策10年使用，不過，成本幾乎無法收回。
如果全數建綠置居，可收回大量公屋單位，以及吸納獲配公屋未上樓人士，縮短輪候時間。不過，從今日角度看，未必能以平均價350萬元出售，結果還是要一定公帑補貼。
如果全數綠白表居屋及港人首置上車盤，估計可收回成本。
如果長策增加至公營房屋比例至7成，公營房屋提高至32萬伙左右，人工島全數40萬伙作公營房屋，那是10年以上的建屋量。
唐榮認為造地建屋不同於其他基建交通工程，要計算票務收入、潛在的人流物流收入無法評估，很難取得一個打和點。但興建房屋，全部有數據可以計算，正如發展商投地，投資多少、將來賣價多少，都可以作出一定預測。
唐榮去年初的一篇文章提到，填海是創造新的土地，只要選址合適、規模夠大，基本上計劃彈性較大，能夠發展土地最大潛力，增加更多供應。例如，今年初動工的東涌東填海涉及約130公頃用地，能夠提供超過4萬伙以上住宅供應。相較之下，古洞北、粉嶺北整個發展區近800公頃，只提供近6萬伙供應。
政府規劃東涌填海130公頃，相較過往發展沙田、大埔、將軍澳時，填海規模較細，但始終算是重啟大型填海作為增加供應的工具。事實上，對上一次透過填海造地發展，應該已經是將軍澳第3期及東涌第3A期的填海工程。
地價收入 足夠東涌填海開支
以東涌第3A期填海為例，亦即是映灣園對出的一幅土地，包括東環（涉2,339伙）、昇薈（涉1,419伙）、第54區的居屋（涉3,300伙）、第56區的公屋（涉3,580伙）等，合共已提供逾萬伙供應，還未計及部分撥作酒店發展或者尚未發展用地。
翻查資料顯示，當年填海工程造價約7.1億元，而單是東環、昇薈及東涌第53A區酒店地，當年批地時合共地價收入達89億元，不但能夠作為填海工程開支，甚至能夠補貼周邊的公營房屋項目。這就是填海造地建屋的效果。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論