2017-04-18
經濟日報
發展商積極開盤搶佔住宅市場，形勢似乎相當樂觀。
翻看土地註冊處成交記錄，今年首季，發展商的一手成交登記共有3,573宗，對比去年同期，成交宗數只有1,325宗，大幅增長170%。成交金額今年首季有463億元、去年同期僅有168億元，同樣有176%增幅。
經絡報告 發展商一按佔2成
翻看2016年，全年有16,793宗一手成交登記，平均每季要銷售4,185宗，今年首季一手成交量未達標準，但有多個傳統假期淡季下，發展商能成交回籠多少資金才是重點。根據資料，今年首季的一手成交金額高達463億元，若與2016年全年比較，一手銷售總值達1,866億元，平均每季需要促成466億元左右的交易，而今年首季可以說已經達標。
不過，值得留意的是，早前一份報告顯示，發展商賣新樓，出現愈來愈多的由發展商全數借出的一按交易。經絡按揭轉介一份報告顯示，買家透過發展商承造一按的比率有增加的趨勢，由去年年尾以來的比率一直有增無減，去年11月的14.52%、12月的14.09%，及至今年最新3月，比率直奔兩成，今年首季分別達15.17%、16.38%及19.16%，買家一反向銀行借貸上車的傳統作法，轉而向發展商借高成數貸款，根據金管局最新指引，銀行的按揭成數上限為6成，反映買家對高成數按揭有需求，發展商按揭比率上升是樓價持續上升下的現象。
翻查資料作評估，今年1月平均每宗一手成交金額是1,230萬元，附圖顯示，1月發展商承造一按有284宗，如果直接作比照，假設當中全部造8成半按揭，大約有30億元，本來由買家申請按揭後轉撥給發展商的資金無法即時收回，對發展商來說是延後套現。
發展商延後套現 1年300億
今年2月有171宗發展商一按，2月平均每宗一手成交是1,185萬元，同樣8成半按揭，涉資17億元。3月平均每宗一手成交是1,438萬元，如果220宗發展商承造樓花按揭均為8成半，涉款27億元。總的來說，今年首季推測大概有74億元是發展商延後收取，如果趨勢持續，一年下來，發展商延後套現將接近300億元，這些數據尚未計算發展商提供的第二按揭貸款。
經絡報告又指出，自從政府不斷為樓市加辣，多次調低按揭的可借貸成數，變相令市民的入市門檻提高，但與此同時，持續供應不足令樓價繼續拾級而上，在以上雙重壓力下，除非準業主能支付多一至兩成首期以抵銷辣招的威力，否則高成數按揭的需求應運而生。在過去半年間，發展商承造樓花按揭的比例就由4.3%大升到最新的19.16%。當中有發展商推出由8成、8成半，甚至超過百分百之按揭計劃。在資金充裕及相對借貸成本低的情況下，按揭市場除了銀行、財務公司，發展商亦將會繼續提供低息融資方案予準業主，變相亦令按揭市場的競爭更趨激烈。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論