2018-10-16
經濟日報
上周的施政報告中，特首在善用工廈的範疇提出有下列幾項主要計劃措施：(一)重啟工廈活化計劃，但需將10%樓面面積用於政府指定用途；(二)在1987年前落成的工廈，若重建可放寬地積比率不高於20%；(三)工廈可申請改裝成過渡性房屋，政府彈性處理規劃及樓宇設計；(四）准許符合規劃要求的藝術文化界及創意產業在工廈內運作；(五)工廈低層可准許作電腦數據處理中心；(六)倉庫用途的工廈可作上落貨及循環再造物料回收中心。
在第一項，之前打算活化的工廈，大部分在過去6年已經申請。當時沒有申請，現在才申請的相信不多，如果更要將10%用於不清晰的政府指定用途，可能沒有任何商業價值，業主「賠了夫人又折兵」，結果可能反應冷淡。根據過去的經驗，活化樓面對最大的難題是需要添加大量車位，如政府政策是鼓勵市民乘搭公共集體運輸系統，城規會可彈性處理車位的規劃，令業主有多點誘因進行活化。
過渡性房屋 不宜設時限
第二項應該會受到發展商歡迎，如果補地價太高，發展商也可選擇維持現有地積比率。相信未來有不少舊工廈會因而重建。第三項作過渡性房屋的建議看到政府想紓緩短期房屋問題。過渡性沒有一個明確定義，但總體意思是暫時性、不長遠的。
據統計，現時有20多萬人住劏房，15萬人正輪候公屋，雖然其中有部分重疊，加上年年有自然增長，相信房屋問題不可能於可見的短期內解決。
筆者建議過渡性房屋不要設時限，或直至拆樓重建為止。因為改建費用不菲，質素好些的可能需要每呎2,000元。假設將來每月租金每呎30元，那收回改建費需要5.5年，還未計算入住率及合理租金回報和營運支出。
另外，政府也不應該為住客入住資格設下先決條件，如入息上限或公屋輪候冊申請人等。物業也應設有其他生活配套如餐飲、洗衣、託兒、便利店等方便居民。政府也不應期待業主以慈善補貼的心態經營過渡性房屋。以慈善角度經營的業主畢竟寥寥可數，杯水車薪也做不出規模效應。
再者，長貧難顧，正如久病床前無孝子，無止境的補貼也會令有心人卻步。惟有商業式的經營才能持續發展。假設20幢工廈作過渡性房屋，每幢面積10萬平方呎，住客每人平均居住100平方呎，20幢工廈便可住2萬人。對紓緩居住問題可起一定作用，普羅大眾怨氣也會減少。
政府今次的建議方向是正確的。如要達到效果，便要大刀闊斧，敢作敢為，不要怕別人的觀感看法，歷史將來一定會作出公正的評價。
撰文 : 袁志光 第一太平戴維斯董事總經理兼投資及銷售部主管
欄名 : 專家論市