2017-04-18
明報
【明報專訊】香港房地產這個話題總是聊不完。上周政府為針對「一約多伙」買賣方式逃避劃一15%物業印花稅的行為，宣布即時收緊機制，以防止再有買家利用現有機制，少付應繳的稅項。由於這種「一約多伙」的買樓方式明顯是投資行為，因此，當政府推出這修訂方案時，除了部分發展商外，幾乎所有的輿論都沒有對修訂有任何反對意見，反過來甚至會說，這修訂如果可以更早出現更好。
遏「一約多伙」 物業仍落炒家手
觀乎這種形式的交易，在新樓盤開賣的所有交易中，已經穩佔了20％至30％的比例。發展商亦非常樂意遷就這批豪客的投資需要，以A組的方式安排他們優先獨立揀樓，盡顯尊貴。在新例實施後開售的第一個樓盤，第一批開售的152個單位中，經「一約多伙」買賣方式成交的單位是0，在開賣首日，93%的單位已成功賣出。雖然我們只看到單一一次的數字，不能作出太肯定的判斷，但從20%至30%慣性比例瞬間下降至0%，這方面應可清楚看到新例實施的效果。而且，這結局亦不難理解，現時用家的需求一般會被認為是剛性，意即他們對樓盤房價的敏感度較低。相反，「一約多伙」的投資客，對投資樓盤的成本極度敏感，當他們知道在一夜之間，物業印花稅由4.25%上升至15%，自然可預期得到他們會按兵不動。
高收入一族 置業也感吃力
另一方面，93%的出售率是普遍新盤都能達到的成績，這亦反映在缺乏「一約多伙」投資客的需求下，一般的買家仍然存在。但如果說，這些買家都全是真正用家，我們就可能太小看這些投資客的靈活性了，看現在首置的比例佔整體交易之高，已充分顯示「你有張良計，我有過牆梯」的永恒道理。
筆者剛到訪一個樓齡超過30年，實用面積500多呎的大型屋苑單位，租住單位的友人告訴我，這單位市值已達1100萬元。看看單位2房的設計，十分適合兩口子的家庭居住。不過，仔細想想，兩口子夫妻如果都有工作，以550萬元首期，550萬元貸款計算，他們每月家庭總收入達到7萬元左右，才可以滿足到銀行各項壓力測試，以獲得貸款，未來20年以現時的利率計算，他們每月的供款約為3.15萬元。首期方面，是他們家庭總收入的6.5倍，亦即假設他們有50%的儲蓄率，仍要13年才可達標，這計算亦樂觀地假設他們13年前家庭總收入已有7萬元。
說到這裏，聰明的讀者已知道筆者所指為何：沒有任何外力「相助」，恐怕這兩口子很難可以成為這蝸居的主人。而且，家庭總收入達到7萬元的家庭在香港只有9.1%，相信這些家庭亦不是現時樓宇購買大軍中的主力。真正的用家因樓價之高已被擠出了市場，房地產已成為已有資產人士再循環資金的一個樂土，本土經濟因素亦已不是分析樓市的指標。
[何國良 基金看世界]