2017-04-14
經濟日報
港府日前出招堵塞去年11月推出的15%印花稅一約多伙漏洞，看看去年辣招後的市況，可以發覺辣招效力短暫，樓市火速回勇。
去年辣招效力短 樓市速回勇
樓價持續上升已不是新鮮事，成交量又如何？若翻查土地註冊處成交紀錄，附表顯示反映真實11月市況的12月土地註冊處成交資料，成交量的確即時降溫，12月與11月比較，一手成交量跌80%、二手成交量跌32%。成交量持續至今年1月低位。不過，值得留意的是，後續的市況頗明顯由一手帶動。
附表資料，一手成交在持續兩個月跌穿千位數後，在2月已火速回升至約1,400宗的水平，雖然未及去年11月辣招推出前，但要同時考慮的是農曆年等等季節性因素，一手回勇的態勢明顯，當一手在3月數據按月持平之時，亦可看到同月二手成交量大幅增加，基本上3月二手成交量已反彈至出招前的水平，換言之，辣招的「基本要求」——壓下熾熱的樓市成交量，效果只有約3個月左右。
這次樓市成交回勇由新盤帶動，剛公布的一契多伙15%印花稅辣招較大程度衝着一手新盤市場而來，一手成交量會否回落？因此又帶動二手成交量降溫？4、5月應該清楚分明。
過去唐榮曾整理辣招效果評價，包括：
2009年10月——2,000萬元以上物業按揭上限6成
二手成交量並無太大變化，10及11月維持8,000多宗，減少約2%。
2010年8月——1,200萬元以上物業按揭上限6成、非自住物業按揭上限6成、設利率上升2厘的壓力測試
8月二手成交量13,168宗減至9月的9,868宗，跌幅有25%，似乎有一定效果，但兩個月後反彈重逾萬宗水平。
2010年11月——額外印花稅SSD、800萬元以上及1,200萬元以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；800萬元以下物業最高7成
效果出現，二手成交量由11月的12,442宗，跌至12月的8,854宗，跌幅見29%，尤值得留意的是二手成交量由這時期起告別每月超過1萬宗水平。
2011年6月——700萬元以上及1,000萬元以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；700萬元以下物業最高7成
進一步收緊中下價物業，對成交量的壓縮最明顯，2011年6月二手成交量7,993宗，到了7月跌至4,646宗，減幅42%。同時是值得記下的月份，二手成交量走低至5,000宗以下水平。
2012年9及10月——持有多個按揭物業借款人入息比率上限下調為4成、延長SSD禁售期，由2年延長至3成，稅率亦上調至5%至20%不等、實施買家印花稅（BSD）
單月成交量變化似乎不大，10月6,450宗跌至11月5,969宗，跌幅只有7%。
不過，若延展至前後半年來看，辣招威力還是存在，二手成交量由前六個月的6,025宗，減至4,113宗，跌幅32%。
設DSD後 二手成交曾跌33%
2013年2月——按揭壓力測試增加至3厘、實施雙倍印花稅（DSD）
成交量收縮的趨勢持續，由2月的二手成交由5,110宗跌至3月的3,439宗，減幅33%。二手成交量同樣跌至新低台階。
2015年2月——700萬元以下自用住宅按揭成數下調最多1成
二手成交量由2月的4,487宗減至3月的3,591宗。
這次又將如何？由於是修補漏洞，成交量或不會出現明顯遏抑，關鍵點是一手成交數據。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論