2017-04-14
經濟日報
港府日前出招堵塞去年11月推出的15%印花稅一約多伙漏洞,看看去年辣招後的市況,可以發覺辣招效力短暫,樓市火速回勇。
去年辣招效力短 樓市速回勇
樓價持續上升已不是新鮮事,成交量又如何?若翻查土地註冊處成交紀錄,附表顯示反映真實11月市況的12月土地註冊處成交資料,成交量的確即時降溫,12月與11月比較,一手成交量跌80%、二手成交量跌32%。成交量持續至今年1月低位。不過,值得留意的是,後續的市況頗明顯由一手帶動。
附表資料,一手成交在持續兩個月跌穿千位數後,在2月已火速回升至約1,400宗的水平,雖然未及去年11月辣招推出前,但要同時考慮的是農曆年等等季節性因素,一手回勇的態勢明顯,當一手在3月數據按月持平之時,亦可看到同月二手成交量大幅增加,基本上3月二手成交量已反彈至出招前的水平,換言之,辣招的「基本要求」——壓下熾熱的樓市成交量,效果只有約3個月左右。
這次樓市成交回勇由新盤帶動,剛公布的一契多伙15%印花稅辣招較大程度衝着一手新盤市場而來,一手成交量會否回落?因此又帶動二手成交量降溫?4、5月應該清楚分明。
過去唐榮曾整理辣招效果評價,包括:
2009年10月——2,000萬元以上物業按揭上限6成
二手成交量並無太大變化,10及11月維持8,000多宗,減少約2%。
2010年8月——1,200萬元以上物業按揭上限6成、非自住物業按揭上限6成、設利率上升2厘的壓力測試
8月二手成交量13,168宗減至9月的9,868宗,跌幅有25%,似乎有一定效果,但兩個月後反彈重逾萬宗水平。
2010年11月——額外印花稅SSD、800萬元以上及1,200萬元以上物業,按揭成數分別下調至6成及5成;800萬元以下物業最高7成
效果出現,二手成交量由11月的12,442宗,跌至12月的8,854宗,跌幅見29%,尤值得留意的是二手成交量由這時期起告別每月超過1萬宗水平。
2011年6月——700萬元以上及1,000萬元以上物業,按揭成數分別下調至6成及5成;700萬元以下物業最高7成
進一步收緊中下價物業,對成交量的壓縮最明顯,2011年6月二手成交量7,993宗,到了7月跌至4,646宗,減幅42%。同時是值得記下的月份,二手成交量走低至5,000宗以下水平。
2012年9及10月——持有多個按揭物業借款人入息比率上限下調為4成、延長SSD禁售期,由2年延長至3成,稅率亦上調至5%至20%不等、實施買家印花稅(BSD)
單月成交量變化似乎不大,10月6,450宗跌至11月5,969宗,跌幅只有7%。
不過,若延展至前後半年來看,辣招威力還是存在,二手成交量由前六個月的6,025宗,減至4,113宗,跌幅32%。
設DSD後 二手成交曾跌33%
2013年2月——按揭壓力測試增加至3厘、實施雙倍印花稅(DSD)
成交量收縮的趨勢持續,由2月的二手成交由5,110宗跌至3月的3,439宗,減幅33%。二手成交量同樣跌至新低台階。
2015年2月——700萬元以下自用住宅按揭成數下調最多1成
二手成交量由2月的4,487宗減至3月的3,591宗。
這次又將如何?由於是修補漏洞,成交量或不會出現明顯遏抑,關鍵點是一手成交數據。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論