2018-10-15
經濟日報
投資物業市場略放緩，仲量聯行董事總經理曾煥平分析，內地資金收緊成為投資市場放緩關鍵，預計短時間內成交量跌，當中最看好民生區商場。
據仲量聯行數據顯示，今年首三季投資市場共錄1,270億元買賣，按年升幅高達50%，其中商廈共錄720億元成交，按年升1.23倍。
曾煥平指，去年投資市場仍非常活躍，包括中環中心以402億元成交，以及領展（00823）沽出10多項商場涉230億元，今年中亦有太古城中心兩座合共以150億易手，最近會德豐以33.8億元沽出3項將軍澳商場予豐泰。
貿戰累港出口 廠家轉身難
最近股市波動，投資氣氛放緩，他認為貿戰影響必大，「首先影響氣氛，或令明年本港經濟轉弱，貿戰下香港可能比國內影響更嚴重，很多廠家於內地設廠，出口產品多在美國，要立即轉身也不容易。貿易戰可能持續一段長時間，整體經濟當然帶來負面影響。」
在眾多因素中，曾煥平認為，少了內地資金在港投資是最關鍵，「自從國內實施資金管制政策，去年底已見內地資金來港投資個案減少，近兩三個月貿戰開打後，控制非常嚴謹，資金來港買物業難度極高。」他指，商廈市場最反映此情況，「最初國內機構要在核心區買全幢商廈，繼而轉至非核心區，近年一力支撑本港商廈市場定是『國家隊』，因為普遍出價較高。如今國企減少來港買物業，在銀行取態審慎下，連私人企業也難調動資金，導致大手物業市場成交量跌。」
加息定是對樓市負面因素，他反而認為影響最輕微，「今次僅加0.125厘，幅度極低。商用物業目前回報率普遍低於3厘，如果後市向好，財團買物業透過翻新及改裝可提高價值，便接受現在回報率低。」
後市方面，他指成交量降低，但商用物業市場暫未見有任何危機出現，因資金仍充裕，「在香港的游資仍十分充裕，外資基金在物業市場往往不敵內地機構，最近機會多了，但他們要求較高回報率，可以接受最初低回報，但必須有增值空間。」
工商舖市場上，他特別看好民生商場防守性高，「消費上，如果住葵涌區，你總會在區內消費，地區商場一定有人租，近乎無得輸，防守性最高值得睇好。」至於施政報告提到重啟活化工廈，他指要待政府公布細節，若作過渡房屋也必須有合理回報。