「明日大嶼」被妖魔化地認為將用盡香港儲備，但不管是5,000億元，還是1萬億元，點解唔填？下文數字較多，讀友要忍耐忍耐！
明日大嶼人工島填海1,700公頃，包括鐵路、公路等基建，官方未有說明所需支出，有消息指最低限度5,000億元，社會中更有評論估計將達到1萬億元。
如果問題是花得值不值，唐榮以5,000億造地基建作計算，人工島準備最多興建40萬個單位，7成公營房屋是28萬個、3成私樓是12萬個，假設平均每個單位面積為400平方呎。換言之，不管公私營樓，興建這些單位的地價基建成本平均每個攤分約為125萬元（5,000億/40萬單位，如果1萬億就是每個250萬元），每平方呎樓面地價成本是3,125元。
公營房屋全出售 可抵銷成本
再來一些假設，28萬個公營房屋，今年初房委會數字，興建一個公屋單位的建築成本約86萬元、一個居屋單位的建築成本則約95萬元，就以平均一個單位建築費100萬元計算，加上125萬元地價支出，一個人工島的公營房屋單位成本為225萬元。
未來施政走向置業為主導，假設28萬個公營房屋全部列作資助出售房屋，28萬公營房屋地價連建築費，合計成本是6,300億元（225萬元Ｘ28萬伙）。港府全部出售給市民只收回成本，亦即以平均價225萬元買400平方呎單位，有鐵路公路，市民搶着買吧？！估計可全數收回6,300億元。
3成即12萬伙私人樓又如何？平均每個400平方呎，港府有4,800萬平方呎私人住宅樓面可售，究竟每平方呎樓面地價是多少？東涌賣地已是多年前的事，唐榮拿今年初，新界東北批出的第二宗補地價為基礎，當時恒地粉嶺馬屎埔項目補地價25.3億元，每平方呎樓面地價約4,151元，有沒有海景、近不近鐵路這些都不管了，可以說是相當保守的估計，亦有市場人士以每方呎1萬元推算。4,800萬平方呎私人樓住宅樓面，以每呎4,151元賣地，大概可以收回2,000億元的賣地收入。
總的來說，公營房屋全數出售，可與成本抵銷，又或者公營房屋不是全數出售，私樓地皮及工商舖樓面出售已足以補貼部分單位轉作出租公屋的支出。即使填海成本瘋狂推上1萬億元，住宅賣樓賣地收入，再加商業樓面收入，附表顯示有數據支持相信可以抵銷超高成本。
再換另一個角度，就公營房屋部分的成本地價連建築費是6,300億（28萬單位Ｘ225萬），如果28萬伙分成4個等份，亦即出租公屋、綠置居、居屋及港人首置上車盤，每種類各7萬伙。
•7萬伙公屋長期收租，每單位成本作為支出，假設無法收回；
•7萬伙綠置居以成本發售，即225萬元，收回1,575億元，以總支出6,300億元計算，餘下14萬居屋或港人首置上車盤平均每單位成本增至338萬元左右，338萬買入人工島有海景鐵路400平方呎單位，市民「買不買單」？
所以，唔填就笨啦！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論